Cedolare secca dimezzata al 5% e all’1% per under 35: come cambia l’affitto

La Manovra 2027 cambia le regole del gioco per chi affitta casa in Italia. Il Disegno di Legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, introduce due modifiche significative alla cedolare secca affitti: l’aliquota sui contratti a canone concordato scende dal 10% al 5%, e per i locatori che affittano a inquilini under 35 arriva una nuova tassazione agevolata all’1%. Due misure distinte, ma con un obiettivo comune: rendere più conveniente mettere in affitto un’abitazione e ampliare l’offerta di case sul mercato locativo.

Canone concordato: l’aliquota si dimezza

Il canone concordato è una tipologia contrattuale in cui il canone mensile non è liberamente stabilito dalle parti, ma definito entro fasce stabilite da accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini. In cambio di questo vincolo sul prezzo, il proprietario gode di una tassazione ridotta rispetto alla cedolare secca ordinaria al 21%.

Fino a oggi, l’aliquota agevolata per questi contratti era fissata al 10%. Con la Manovra 2027, quella percentuale scende al 5%: un dimezzamento netto che trasforma la convenienza fiscale di questa formula contrattuale.

Per capire l’impatto concreto, si pensi a un proprietario che incassa 8.000 euro annui di canone concordato. Con l’aliquota al 10% pagava 800 euro di imposta sostitutiva. Con il nuovo 5%, ne pagherà 400. Un risparmio di 400 euro l’anno, ogni anno, senza dover fare nulla di diverso rispetto a prima — purché il contratto rientri nella categoria concordata.

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L’obiettivo è chiaro: spingere più proprietari a scegliere il canone concordato rispetto al libero mercato, aumentando la disponibilità di abitazioni a prezzi calmierati nelle aree urbane dove la pressione sugli affitti è più alta.

La nuova aliquota all’1% per gli inquilini under 35

La seconda novità è ancora più dirompente sul piano simbolico e pratico. La Manovra 2027 introduce un’aliquota della cedolare secca affitti all’1% per i contratti stipulati con inquilini che hanno 35 anni o meno. Si tratta di una misura pensata esplicitamente per favorire l’accesso alla casa dei giovani, una categoria che negli ultimi anni ha incontrato crescenti difficoltà nel trovare abitazioni a prezzi sostenibili nelle grandi città.

Un’aliquota all’1% è, di fatto, quasi una franchigia. Su un canone annuo di 7.200 euro, l’imposta sostitutiva ammonterebbe a soli 72 euro. Per un proprietario, affittare a un giovane under 35 con questa agevolazione diventa fiscalmente molto vantaggioso — e questo, almeno nelle intenzioni del legislatore, dovrebbe tradursi in una maggiore disponibilità a locare e, potenzialmente, in canoni più accessibili.

Va però segnalato un elemento di incertezza: al momento dell’approvazione del Ddl di Bilancio in Consiglio dei Ministri, alcuni dettagli attuativi restano da definire nel testo finale. In particolare, non sono ancora stati specificati limiti di reddito per gli inquilini under 35 che beneficiano dell’aliquota agevolata. Questo significa che, nella versione attuale, la misura non è vincolata a soglie ISEE o reddituali: si applica in base all’età dell’inquilino, indipendentemente dalla sua situazione economica. Tuttavia, il percorso parlamentare potrebbe introdurre correttivi prima dell’approvazione definitiva.

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Cedolare secca su negozi: il ritorno al 21%

La Manovra 2027 non interviene solo sul residenziale. Sul fronte commerciale, l’aliquota della cedolare secca per i locali commerciali fino a 300 metri quadrati — la cosiddetta cedolare su negozi e botteghe — torna al 21%. Si tratta di un riallineamento rispetto a una fase in cui erano state sperimentate aliquote diverse per questa categoria. Non è una novità favorevole per i proprietari di immobili commerciali, ma chiarisce il quadro normativo evitando incertezze.

Perché queste misure cambiano i calcoli dei proprietari

Per un proprietario che oggi affitta con cedolare secca ordinaria al 21% e sta valutando se passare al canone concordato, la nuova aliquota al 5% cambia radicalmente l’equazione. La differenza tra il 21% e il 5% è enorme: su un canone annuo di 10.000 euro, si passa da 2.100 euro di imposta a soli 500 euro. Il canone concordato implica un affitto mensile più basso rispetto al mercato libero, ma il risparmio fiscale può più che compensare questa differenza, soprattutto nelle città dove i canoni di mercato sono già molto elevati.

Per chi invece sta pensando di affittare a un figlio, un nipote o a un giovane lavoratore under 35, l’aliquota all’1% trasforma l’operazione in qualcosa di quasi fiscalmente neutro. Riguarda potenzialmente migliaia di contratti nelle grandi aree metropolitane — Milano, Roma, Bologna, Torino — dove la domanda abitativa giovanile è strutturalmente alta e l’offerta rimane insufficiente.

Cosa fare adesso e cosa aspettarsi

Le misure entrano in vigore dal 2027, ma il testo definitivo del Ddl di Bilancio deve ancora completare l’iter parlamentare. Chi sta valutando di stipulare nuovi contratti o di rinnovare quelli esistenti farebbe bene a monitorare l’evoluzione del provvedimento nelle prossime settimane, in particolare per quanto riguarda i dettagli attuativi sull’aliquota under 35. Per approfondire il testo della norma e i suoi aggiornamenti, è utile consultare le risorse disponibili su La Legge per Tutti, che segue l’evoluzione della normativa.

Nel frattempo, i proprietari che già operano con contratti a canone concordato possono iniziare a pianificare i propri flussi fiscali tenendo conto dell’aliquota al 5% in arrivo. Chi invece non ha ancora valutato questa formula contrattuale ha ora un incentivo fiscale molto più forte per farlo — e questo potrebbe essere, alla fine, l’effetto più duraturo dell’intera manovra sul mercato degli affitti.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.