Immobili: sarà obbligo procedere al rinnovo energetico prima della vendita

Prima di vendere una casa occorrerà “metterla a posto” dal punto di vista energetico. L’obbligo di rinnovo energetico prima della vendita di immobili e abitazioni è la proposta su cui la Commissione europea sta lavorando nell’ambito della revisione della direttiva sull’efficienza energetica degli edifici (EPBD). L’obiettivo dichiarato è ridurre drasticamente i consumi del parco immobiliare europeo, tra i più energivori del continente. Ma cosa prevede esattamente la misura? E quali conseguenze avrebbe per i proprietari di casa in Italia?

Obbligo di rinnovo energetico prima della vendita: cosa prevede la proposta UE

Secondo la proposta allo studio della Commissione europea, chi intende vendere un immobile sarebbe tenuto a eseguire interventi di efficientamento energetico prima di procedere alla compravendita. In sostanza, non si potrebbe trasferire la proprietà di un edificio senza aver prima portato la sua prestazione energetica almeno a una soglia minima stabilita dalla direttiva.

I punti chiave della proposta sono:

• Obbligo proporzionale allo stato di partenza: il rinnovo energetico dovrà essere commisurato alla classe energetica attuale dell’immobile. Non si chiederà lo stesso sforzo a un edificio già in classe B e a uno in classe G.
• Esclusione degli edifici storici: gli immobili di interesse storico e architettonico sarebbero esentati dall’obbligo, riconoscendo i limiti tecnici e normativi che caratterizzano questo patrimonio.
• Nuovi strumenti di finanziamento: la Commissione sta valutando meccanismi di credito agevolato e il coinvolgimento diretto delle società energetiche ed elettriche, che potrebbero farsi carico del finanziamento iniziale degli interventi, recuperando l’investimento attraverso i risparmi sui consumi futuri.

Perché la proposta è controversa: le critiche al rinnovo energetico obbligatorio

La reazione in Italia non si è fatta attendere. Il Codacons ha bocciato senza mezzi termini la misura, definendola inapplicabile nel contesto italiano.

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“Non esiste alcun nesso tra il diritto di vendita di una proprietà privata e l’obbligo di efficientamento energetico che l’UE vorrebbe mettere in capo ai proprietari di case”, spiega il presidente Carlo Rienzi. “Un simile provvedimento creerebbe un evidente squilibrio a danno di chi possiede un’abitazione, porterebbe a un rialzo ingiustificato dei prezzi delle case e bloccherebbe quasi del tutto il mercato immobiliare”.

Rienzi aggiunge che “una misura così palesemente ingiusta verrebbe immediatamente bloccata dalla Corte Costituzionale e non potrebbe quindi essere attuata nel nostro paese”.

Quali immobili sarebbero coinvolti dall’obbligo di efficientamento?

Stando alle indiscrezioni sulle bozze della direttiva, l’obbligo di rinnovo energetico prima della vendita riguarderebbe in via prioritaria:

• Gli edifici residenziali nelle classi energetiche più basse (F e G), che in Italia rappresentano una quota molto elevata dello stock abitativo esistente.
• Gli immobili non residenziali (uffici, negozi, capannoni) con prestazioni energetiche al di sotto della soglia minima fissata dalla direttiva.
• Le abitazioni costruite prima degli anni ’90, spesso prive di isolamento termico adeguato e con impianti obsoleti.

Sarebbero invece esclusi gli edifici storici vincolati e, con ogni probabilità, le abitazioni già in possesso di una certificazione energetica soddisfacente.

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Impatto sul mercato immobiliare italiano

L’Italia è uno dei paesi europei con il parco immobiliare mediamente più vecchio e meno efficiente. Secondo le stime, oltre il 60% degli edifici residenziali italiani rientra nelle classi energetiche F o G. L’introduzione di un obbligo di rinnovo energetico prima della vendita avrebbe quindi un impatto molto più pesante rispetto ad altri paesi europei con edifici più recenti.

I principali rischi evidenziati dagli esperti del settore sono:

• Blocco delle compravendite: molti proprietari, impossibilitati a sostenere i costi degli interventi, potrebbero rinunciare a vendere, riducendo drasticamente l’offerta sul mercato.
• Aumento dei prezzi: il costo delle ristrutturazioni verrebbe inevitabilmente scaricato sul prezzo di vendita, rendendo le abitazioni meno accessibili.
• Disparità sociale: i proprietari con redditi più bassi sarebbero i più penalizzati, non potendo accedere facilmente ai finanziamenti necessari.

A che punto è l’iter della direttiva sull’efficienza energetica degli edifici?

La proposta è ancora in fase di elaborazione a livello europeo. La direttiva sull’efficienza energetica degli edifici (EPBD) è oggetto di negoziati tra Commissione, Parlamento europeo e Consiglio dell’UE. Prima di diventare legge, dovrà essere recepita dai singoli Stati membri, che avranno margini di flessibilità nell’attuazione concreta delle misure.

In Italia, il dibattito politico sul tema è acceso: da un lato chi sostiene la necessità di modernizzare il patrimonio edilizio nazionale per raggiungere gli obiettivi climatici europei, dall’altro chi teme le ricadute economiche e sociali di obblighi troppo stringenti imposti ai proprietari privati.

FAQ: obbligo di rinnovo energetico prima della vendita

L’obbligo di rinnovo energetico prima della vendita è già in vigore in Italia?

No. Si tratta di una proposta ancora in fase di discussione a livello europeo. Prima di diventare operativa, la direttiva dovrà essere approvata e recepita dall’Italia con apposita normativa nazionale.

Quali edifici sarebbero esclusi dall’obbligo?

Gli edifici di interesse storico e architettonico sarebbero esclusi. Potrebbero essere previste ulteriori esenzioni per immobili già in possesso di buone prestazioni energetiche.

Chi pagherebbe i costi degli interventi di efficientamento?

La proposta prevede nuovi strumenti di finanziamento, incluso il coinvolgimento delle società energetiche e meccanismi di credito agevolato. Tuttavia, i dettagli operativi non sono ancora definiti.

L’obbligo riguarda anche gli affitti?

Le bozze della direttiva prevedono obblighi di efficientamento anche per gli immobili destinati alla locazione, con scadenze e soglie che potrebbero differire da quelle previste per le compravendite.

Cosa succede se un proprietario non rispetta l’obbligo?

Le sanzioni non sono ancora state definite a livello europeo. Sarà compito dei singoli Stati membri stabilire le misure di enforcement in fase di recepimento della direttiva.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.