Locazioni brevi, accordo sulla modulistica unica: cosa cambia per proprietari e piattaforme

Chi affitta casa per brevi periodi — una settimana al mare, un weekend in città, qualche notte durante un evento — sa bene quanto la burocrazia possa diventare un labirinto. Moduli diversi da comune a comune, procedure non allineate tra enti locali e regioni, tempi incerti. Il 1° ottobre 2026 qualcosa è cambiato in modo concreto: in Conferenza Unificata, Governo, Regioni ed enti locali hanno raggiunto un accordo per introdurre il modulo unico locazioni brevi, uno strumento nazionale che standardizza la comunicazione di inizio attività per chi affitta in modo non imprenditoriale.

Cos’è e cosa prevede l’accordo 122/CU

L’accordo, approvato con il numero 122/CU, ha un nome tecnico preciso: Comunicazione di inizio attività per locazione breve/turistica. Non si tratta di un adempimento fiscale aggiuntivo, né di una nuova tassa o licenza. È, nella sostanza, un modulo unificato a livello nazionale che il proprietario deve presentare al Comune competente — o al relativo Suap, lo Sportello Unico per le Attività Produttive — prima di avviare un’attività di locazione breve o turistica.

Fino ad oggi ogni comune poteva adottare la propria modulistica, con campi diversi, formati diversi, canali di trasmissione diversi. Il risultato era che un proprietario con immobili in due città diverse si trovava a gestire due procedure completamente separate. L’accordo in Conferenza Unificata risolve questa frammentazione alla radice, introducendo un formato comune valido su tutto il territorio nazionale.

A chi si applica: solo locazioni non imprenditoriali

Un punto da chiarire subito riguarda l’ambito di applicazione. Il modulo unico locazioni brevi si applica esclusivamente alle locazioni brevi e turistiche di natura non imprenditoriale. Chi gestisce appartamenti in forma di impresa — attraverso una società, oppure superando le soglie che qualificano l’attività come imprenditoriale secondo la normativa vigente — non rientra in questo schema.

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Il destinatario tipico è il privato che affitta una seconda casa, un appartamento in città, o una porzione della propria abitazione per periodi brevi. Migliaia di persone in tutta Italia, spesso alle prese con piattaforme digitali come Airbnb o Booking.com, che fino ad ora dovevano orientarsi in un panorama burocratico locale estremamente disomogeneo.

I tempi di adeguamento per Regioni e Comuni

L’accordo non è immediatamente operativo su tutto il territorio. Sono previste due finestre temporali distinte per l’adeguamento degli enti:

• Le Regioni hanno 45 giorni di tempo dalla data dell’accordo per adattare le parti variabili del modulo alle proprie specificità normative regionali.
• I Comuni hanno 60 giorni per aggiornare la propria modulistica e allinearla al nuovo standard nazionale.

Questo significa che, a partire dalla fine di novembre 2026, le amministrazioni locali dovrebbero essere già operative con il nuovo formato. Chi intende avviare un’attività di locazione breve nelle prossime settimane farebbe bene a verificare lo stato di aggiornamento del proprio Comune prima di presentare qualsiasi comunicazione, per evitare di usare moduli già superati.

La struttura del modulo prevede una parte fissa, uguale per tutti, e una parte variabile che ogni Regione può personalizzare entro i margini consentiti dall’accordo. È una soluzione di compromesso tra uniformità nazionale e autonomia regionale, che tiene conto delle differenze legislative tra le diverse realtà territoriali italiane in materia di turismo e locazioni.

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Perché questo accordo arriva adesso

Il settore delle locazioni brevi ha vissuto negli ultimi anni una crescita rapida e spesso caotica. La diffusione delle piattaforme digitali ha moltiplicato il numero di proprietari che affittano in modo occasionale, ma il quadro normativo di riferimento è rimasto frammentato. Ogni Regione ha legiferato in modo autonomo, ogni Comune ha adottato le proprie procedure, e il risultato è stato un sistema difficile da navigare sia per i privati sia per le amministrazioni che devono raccogliere e gestire i dati.

L’accordo in Conferenza Unificata si inserisce in questo contesto come un intervento di razionalizzazione amministrativa. Il fatto che sia stato raggiunto con il consenso di Governo, Regioni ed enti locali — tutte le componenti della Conferenza Unificata — è un segnale politico rilevante: c’è una volontà condivisa di mettere ordine in un settore che genera gettito fiscale significativo e che interessa un numero crescente di cittadini.

Per chi affitta, il vantaggio pratico è immediato: un solo modulo da conoscere, un solo iter da seguire, indipendentemente dalla città in cui si trova l’immobile. Per le amministrazioni, significa poter raccogliere dati più comparabili e gestire le comunicazioni in modo più efficiente. Chi ha già avviato un’attività di locazione breve dovrebbe verificare con il proprio Comune se è richiesta una nuova comunicazione in sostituzione di quelle presentate con la vecchia modulistica, oppure se le dichiarazioni già depositate restano valide durante il periodo di transizione.

Le informazioni ufficiali sull’accordo sono consultabili attraverso il sito istituzionale della Conferenza Unificata e le fonti normative di riferimento. Nei prossimi giorni, man mano che Regioni e Comuni pubblicheranno i moduli aggiornati, il quadro operativo diventerà progressivamente più chiaro per tutti i soggetti coinvolti.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.