Investire sul mattone: ecco dove si punterà tra 25 anni a Milano, Bologna e Roma

Investire sul mattone: ecco dove si punterà tra 25 anni a Milano, Bologna e Roma — e non solo. Chi vuole puntare sul mattone nelle principali città italiane dovrà orientarsi verso micro-living e co-living, completando l’offerta per studenti e giovani professionisti. A Firenze la scommessa è sul senior living, a Torino su abitazioni moderne con servizi, mentre a Palermo e Napoli si punta sulle case per famiglie di nuova generazione.

È quanto emerge dal report “La casa per la città del futuro”, realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire Sgr. Secondo le proiezioni, nei prossimi 25 anni dovranno essere realizzate circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, concentrate nelle principali aree metropolitane: quasi il 5% solo a Milano, il 3% a Roma e circa l’1% negli altri principali capoluoghi. Ogni città avrà la sua fetta di domanda ben specifica — e conoscerla è il primo passo per investire bene.

Perché investire sul mattone oggi guarda già al 2050

Il mercato immobiliare italiano si trova a un punto di svolta. La demografia cambia, le famiglie si frammentano, le città crescono in modo disomogeneo. Chi investe oggi in immobili deve ragionare su un orizzonte lungo: non basta comprare casa in una grande città, bisogna capire quale tipo di immobile sarà richiesto e in quale quartiere. Il report di Scenari Immobiliari offre una mappa precisa di queste tendenze, città per città.

Da Milano a Roma fino a Torino: ogni città avrà la sua domanda di case

Famiglie con figli, studenti, anziani, professionisti. Città che vai, domanda che trovi. Secondo il report di Scenari Immobiliari, Milano, Bologna e Roma saranno caratterizzate dalla forte pressione esercitata dalla futura popolazione universitaria e dai giovani professionisti. Firenze, città turistica di livello mondiale, presenta livelli di domanda piuttosto eterogenei e sbilanciati verso il senior living e il cohousing per over 75, che contano oggi un livello di copertura ridotto, se non inesistente.

La città di Torino, importante polo universitario, vanta ad oggi un’elevata copertura in termini di posti letto disponibili per studenti fuori sede, mentre conta una porzione della popolazione — composta da famiglie prevalentemente monopersonali — che sposterà l’attenzione verso unità abitative moderne, con una buona disponibilità di servizi accessori.

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Infine, Palermo e Napoli potrebbero invece concentrarsi sull’offerta di residenze in vendita e in locazione di nuova generazione, puntando su elevati livelli di qualità edilizia e urbana e una variegata disponibilità di servizi alla residenza. Nei due capoluoghi del Sud si rileva una bassa appetibilità per residenze da destinare agli over 75, trattandosi di località in cui culturalmente e tradizionalmente la popolazione preferisce occuparsi degli anziani in maniera diretta e personale.

Dove conviene investire sul mattone: città per città

Ecco una sintesi operativa per chi vuole capire dove e come investire sul mattone nei prossimi 25 anni, sulla base delle proiezioni del report:

• Milano e Bologna: micro-living, co-living, studentati e residenze per giovani professionisti. La domanda supererà di gran lunga l’offerta attuale.
• Roma: stessa pressione demografica di Milano, con forte componente universitaria e crescente richiesta di affitti brevi e medi per lavoratori in mobilità.
• Firenze: senior living e cohousing per over 75. Un segmento oggi quasi inesistente ma destinato a esplodere con l’invecchiamento della popolazione.
• Torino: abitazioni moderne con servizi accessori per famiglie monopersonali e piccoli nuclei familiari.
• Palermo e Napoli: residenze di nuova generazione in vendita e locazione, con alta qualità costruttiva e servizi integrati per famiglie tradizionali.

Quale tipologia di casa occorrerà tra 25 anni

Nei prossimi 25 anni saremo più soli e forse maggiormente disposti a vivere in soluzioni di coabitazione. I nuovi anziani, così come i nuovi giovani, chiederanno una più ampia offerta di servizi dedicati, mentre le famiglie cambieranno la propria composizione e di conseguenza esprimeranno esigenze di spazio differenti.

La domanda relativa a prodotti specializzati crescerà in maniera consistente, rappresentando una dimensione ben più ampia di quella attuale. Ad oggi, su un patrimonio residenziale di circa 35,6 milioni di unità immobiliari, meno dell’1% è rappresentato da residenze specializzate — ovvero prodotti abitativi con caratteristiche peculiari dal punto di vista funzionale e dell’offerta di servizi accessori, tra cui residenze gestite, cohousing, social housing, co-living.

Forte la domanda da parte di coloro che hanno interesse ad acquistare o locare un’unità in queste tipologie abitative e ne hanno le possibilità dal punto di vista economico: studenti immatricolati fuori sede, giovani professionisti, nuovi anziani e famiglie di nuova composizione.

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Investire sul mattone: i trend da tenere d’occhio

Oltre alla localizzazione geografica, chi vuole investire in immobili nei prossimi decenni deve considerare alcune tendenze strutturali che ridisegneranno il mercato:

• Sostenibilità energetica: gli edifici ad alta efficienza energetica saranno sempre più richiesti, anche per effetto delle normative europee. Investire oggi in immobili da riqualificare può rivelarsi una strategia vincente.
• Digitalizzazione degli spazi: smart home, connettività e domotica diventano requisiti standard, non optional.
• Flessibilità d’uso: spazi che si adattano al lavoro da remoto, alla convivenza intergenerazionale e alle esigenze mutevoli dei nuclei familiari moderni.
• Prossimità ai servizi: trasporti pubblici, scuole, ospedali e verde urbano pesano sempre di più nelle scelte di acquisto e locazione.

FAQ — Investire sul mattone nelle grandi città italiane

Qual è la città italiana più interessante per investire in immobili nei prossimi 25 anni?

Milano resta il mercato più dinamico, con una domanda attesa di nuove abitazioni pari a quasi il 5% del totale nazionale. Tuttavia, anche Bologna e Roma offrono opportunità significative, soprattutto nel segmento degli affitti per studenti e giovani professionisti.

Cosa si intende per micro-living e co-living?

Il micro-living indica unità abitative di piccole dimensioni ma altamente funzionali, pensate per chi vive da solo o trascorre brevi periodi in città. Il co-living prevede invece spazi privati (camera o mini-appartamento) abbinati ad aree comuni condivise (cucina, sala, lavanderia), con servizi inclusi nel canone. Entrambe le formule sono molto richieste da studenti e lavoratori in mobilità.

Il senior living è davvero un’opportunità di investimento?

Sì, soprattutto in città come Firenze. Con l’invecchiamento progressivo della popolazione italiana, la domanda di residenze per over 75 con servizi dedicati crescerà in modo significativo, mentre l’offerta attuale è quasi inesistente. Si tratta di un segmento ancora poco esplorato dagli investitori privati.

Quante nuove abitazioni serviranno in Italia nei prossimi 25 anni?

Secondo il report di Scenari Immobiliari, saranno necessarie circa 3,65 milioni di nuove abitazioni, concentrate prevalentemente nelle grandi aree metropolitane del Centro-Nord.

Conviene investire in immobili al Sud?

A Palermo e Napoli le opportunità esistono, ma sono legate soprattutto alla riqualificazione del patrimonio esistente e alla realizzazione di residenze di nuova generazione per famiglie. Il mercato è meno speculativo rispetto al Nord, ma offre prezzi d’ingresso più bassi e margini di rivalutazione interessanti nel lungo periodo.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.