Imu 2026, come ottenere l’esenzione sulla seconda casa: requisiti e domanda

La scadenza dell’acconto Imu si avvicina: il primo versamento è fissato al 16 giugno. Per molti proprietari il nodo è sempre lo stesso: sulla seconda casa si paga tutto oppure ci sono casi in cui si può avere un’esenzione o almeno uno sconto? La regola di base resta quella: l’Imu sulla seconda casa è dovuta. Ma non mancano eccezioni, paletti e controlli da fare prima di mettere mano al portafoglio.

Seconda casa, quando l’Imu può non essere dovuta

In generale l’Imu sulla seconda casa si paga. L’esenzione piena riguarda l’abitazione principale, se non è un immobile di lusso. Ci sono però situazioni in cui anche una casa diversa dalla “prima casa” può restare fuori, del tutto o in parte, dall’imposta. Accade, per esempio, quando quell’immobile è diventato nei fatti l’abitazione principale del proprietario o di un componente della famiglia. Servono però due condizioni precise: residenza anagrafica e dimora abituale effettiva. Non basta, insomma, risultare residenti sulla carta. Il tema ha creato molti contenziosi, soprattutto tra coniugi che vivono in due case diverse. Oggi l’orientamento più favorevole al contribuente riconosce l’esenzione se si dimostra che in quella casa si vive davvero. Restano poi i casi previsti per gli immobili occupati abusivamente e non disponibili, a patto che sia stata presentata denuncia, e quelli legati a particolari categorie catastali o a fabbricati destinati a fini pubblici, culturali o di culto.

Gli sconti più importanti: comodato, affitti e case inagibili

Più comuni dell’esenzione totale sono le riduzioni Imu. La più conosciuta riguarda gli immobili concessi in comodato gratuito a figli o genitori, se li usano come abitazione principale. In questo caso l’imposta non viene azzerata, ma la base imponibile si riduce del 50 per cento. Attenzione però ai requisiti: il contratto deve essere registrato e il comodante deve possedere un solo altro immobile adibito a propria abitazione principale nello stesso Comune. C’è poi lo sconto del 25 per cento per le case affittate a canone concordato, molto diffuso nelle grandi città. Un altro caso riguarda gli immobili inagibili o inabitabili e di fatto non usati: anche qui la base imponibile può scendere del 50 per cento, ma servono prove concrete, spesso una perizia o una certificazione tecnica. A queste misure nazionali possono aggiungersi agevolazioni decise dai singoli Comuni, per esempio su immobili danneggiati da calamità o non utilizzati.

Prima di pagare, il controllo decisivo è sul Comune

Il primo passo è controllare la delibera del proprio Comune sul portale del Federalismo fiscale del Ministero dell’Economia. È lì che si trovano aliquote, esenzioni locali e riduzioni valide per il 2026. Se la delibera non è ancora pubblicata, per l’acconto di giugno di solito si guarda alle regole dell’anno precedente, con eventuale conguaglio a dicembre. Chi pensa di avere diritto a uno sconto deve mettere insieme le carte giuste: bollette con consumi compatibili con l’effettivo uso dell’abitazione, certificati di residenza, contratto di comodato registrato, attestazione del canone concordato, perizia di inagibilità o verbali legati a eventi calamitosi. L’errore più frequente è credere che basti una situazione di fatto. Per l’Imu, invece, la prova conta quanto il diritto allo sconto.

Domanda e documenti: perché conviene muoversi prima del 16 giugno

L’esenzione Imu o la riduzione non scattano sempre in automatico. In molti casi bisogna presentare la dichiarazione Imu al Comune entro i termini previsti, oppure consegnare la documentazione richiesta dagli uffici tributari. Se ci sono dubbi, meglio chiedere conferma direttamente al Comune o a un professionista prima di pagare. Un versamento sbagliato può portare a sanzioni, oppure costringere a richieste di rimborso lunghe e non sempre semplici. Per chi possiede una seconda casa, il punto non è solo pagare meno: è non pagare più del dovuto e far valere correttamente un diritto previsto dalla legge. Con il 16 giugno ormai vicino, la differenza tra un’Imu piena e una ridotta può dipendere da un controllo fatto in tempo e da pochi documenti messi in ordine.