Agevolazioni prima casa: la Cassazione chiarisce le nuove regole per situazioni atipiche

Quando si parla di agevolazioni prima casa, le incertezze interpretative non mancano mai. A dicembre 2025, la Corte di Cassazione ha finalmente fornito chiarimenti decisivi su quattro scenari particolarmente complessi: gli immobili in costruzione, le fusioni di appartamenti, le trasformazioni d’uso e la costituzione di usufrutto. Si tratta di orientamenti che rappresentano una vera bussola per chi si muove nel mercato immobiliare al di fuori dei percorsi più battuti, risolvendo dubbi che hanno a lungo alimentato l’incertezza tra i contribuenti.

Immobili in costruzione e destinazione all’abitazione principale

Chi acquista immobili in costruzione può beneficiare delle agevolazioni fiscali, a patto che destini il bene a propria abitazione principale entro tre anni dalla registrazione. Un aspetto fondamentale è che la Cassazione non richiede che si tratti di unità immobiliari di lusso: ciò che conta è la sostanza dell’operazione, non la forma contrattuale sottesa. Questo principio rappresenta un’apertura significativa che favorisce una molteplicità di situazioni concrete.

Quando si acquistano due o più appartamenti adiacenti con l’intenzione di fonderli, le detrazioni fiscali trovano applicazione a condizione che l’unificazione fisica sia completata entro tre anni. Qui emerge una distinzione cruciale: l’accatastamento può realizzarsi in tempi successivi, il che significa che il requisito sostanziale (la fusione fisica) si separa nettamente da quello formale (l’iscrizione catastale). Questo approccio risolve una querelle interpretativa di lunga data.

Trasformazione d’uso e costituzione di usufrutto

Un altro scenario chiarito dalla Cassazione riguarda chi possiede già un’abitazione nel medesimo Comune: l’accesso ai benefici resta possibile purché l’immobile preesistente sia convertito in studio professionale prima del nuovo trasferimento immobiliare e la variazione catastale risulti effettiva al momento dell’acquisizione. Infine, la costituzione di usufrutto a favore di terzi entro cinque anni non causa decadenza dalle agevolazioni, poiché non costituisce una vera cessione della proprietà. La perdita dei benefici interviene unicamente in caso di cessione della proprietà stessa, non di diritti limitati su di essa.