Costituzione del diritto di superficie: le novità fiscali in vigore

Una significativa novità normativa interessa le associazioni sportive dilettantistiche (ASD) a partire dal 2024, portando un cambio radicale nel trattamento fiscale legato alla costituzione del diritto di superficie. La legge di bilancio ha introdotto modifiche rilevanti, ridefinendo l’inquadramento tributario di tali operazioni immobiliari e aprendo nuovi scenari per le ASD e altri enti non commerciali.

Costituzione del diritto di superficie: origine e sviluppo delle novità fiscali

Il caso emblematico è stato analizzato dall’Agenzia delle Entrate nella risposta a interpello n. 129 del 13 maggio. L’interpello riguardava un’ASD che, cedendo un fabbricato a titolo oneroso, ha mantenuto la proprietà del suolo sottostante, un’operazione consentita dall’art. 952 del Codice Civile. Questo tipo di operazione, fino al 2023, era considerato generatore di plusvalenze ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR. Tuttavia, con la nuova normativa, i corrispettivi derivanti dalla costituzione del diritto di superficie rientrano nella categoria dei “redditi diversi”, disciplinati dalla lettera h) dello stesso articolo.

Questa distinzione normativa non è meramente formale, ma comporta significative implicazioni pratiche. In passato, tali operazioni erano assimilate alla vendita di immobili, con un trattamento fiscale specifico per le plusvalenze. Ora, invece, il corrispettivo percepito è integralmente imponibile come reddito diverso, calcolato sottraendo dal totale incassato le eventuali spese inerenti alla produzione del reddito stesso. Questo cambiamento può comportare un carico fiscale più gravoso per le associazioni, rendendo essenziale una pianificazione fiscale accurata.

Il principio di cassa

Un ulteriore aspetto da sottolineare è il principio di cassa, che diventa il criterio guida per l’imputazione del reddito. Questo significa che l’imposizione fiscale avviene nell’anno in cui il corrispettivo è effettivamente percepito, indipendentemente dalla data di stipula dell’atto notarile. Tale modifica impone alle ASD di prestare maggiore attenzione alla gestione dei flussi di cassa, in quanto il momento della tassazione potrebbe non coincidere con quello della realizzazione dell’operazione.

La legge di bilancio ha inoltre stabilito che solo le cessioni successive alla costituzione dei diritti reali di godimento possono generare plusvalenze tassabili. I proventi derivanti dalla costituzione iniziale, invece, sono soggetti a un regime fiscale diverso, che può risultare più oneroso. Questo cambiamento potrebbe rappresentare una sfida significativa per le ASD, che dovranno adattarsi a un nuovo contesto normativo e fiscale.

In sintesi, le ASD e gli altri enti non commerciali si trovano ora a operare in un quadro fiscale profondamente rinnovato. La gestione del regime fiscale relativo al diritto di superficie richiederà una maggiore attenzione e una strategia mirata per minimizzare l’impatto delle nuove disposizioni. Per questo motivo, è consigliabile che le associazioni si avvalgano di consulenti esperti per affrontare al meglio le complessità introdotte dalla normativa e garantire una corretta gestione delle proprie attività economiche.