IMU su seconda casa in affitto: si paga?

IMU su seconda casa in affitto: si paga? La risposta breve è sì, nella quasi totalità dei casi. Ma esistono riduzioni importanti — fino al 25% — e alcune eccezioni che vale la pena conoscere prima di versare l’imposta. Ecco tutto quello che devi sapere per non pagare più del dovuto.

IMU sulla seconda casa in affitto: la regola generale

La normativa italiana in materia di IMU (Imposta Municipale Unica) è disciplinata dalla Legge 160/2019, commi 738 e seguenti. Il principio di base è semplice: se un immobile non è la tua abitazione principale, è soggetto a IMU. E per essere considerata abitazione principale, la casa deve soddisfare due condizioni simultanee:

• il proprietario (e il suo nucleo familiare) deve avervi la residenza anagrafica;
• deve avervi anche la dimora abituale.

Se manca anche solo uno di questi requisiti, l’immobile è classificato automaticamente come seconda casa e scatta l’obbligo di pagare l’IMU con l’aliquota prevista per questa categoria, stabilita dal singolo Comune entro i limiti fissati dalla legge.

Questo vale anche quando la seconda casa è concessa in affitto: il fatto che l’immobile sia locato non esonera dal pagamento dell’IMU. L’imposta rimane a carico del proprietario, indipendentemente dalla presenza di un inquilino.

Seconda casa in affitto: quando si paga l’IMU e quanto

Il calcolo dell’IMU sulla seconda casa in affitto segue la formula standard:

1. Rendita catastale rivalutata del 5%;
2. moltiplicata per il coefficiente catastale (160 per le abitazioni di categoria A, escluse A/10);
3. applicata l’aliquota deliberata dal Comune, che può variare — per le seconde case — fino a un massimo del 10,6 per mille (con possibilità di ulteriori variazioni nei limiti di legge).

Il versamento avviene in due rate: la prima entro il 16 giugno, la seconda entro il 16 dicembre di ogni anno. In alternativa, è possibile pagare in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

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Riduzione IMU del 25% per affitti a canone concordato

Una buona notizia per i proprietari che affittano con contratti a canone concordato (ai sensi della Legge 431/1998): la legge prevede una riduzione del 25% sull’importo dell’IMU dovuta. Si tratta di un’agevolazione concreta, pensata per incentivare l’offerta di abitazioni a prezzi calmierati sul mercato.

Per accedere alla riduzione è necessario che il contratto di locazione sia stipulato secondo gli accordi territoriali tra le organizzazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini, e che rispetti i canoni massimi fissati per la zona. Non tutti i contratti di affitto danno diritto allo sconto: i contratti a canone libero (4+4) non beneficiano di questa riduzione.

Affitto a canone concordato: altri vantaggi fiscali

Oltre alla riduzione IMU, chi affitta a canone concordato può accedere anche a una cedolare secca agevolata al 10% (invece del 21% previsto per i contratti a canone libero), rendendo questa formula particolarmente conveniente dal punto di vista fiscale complessivo.

Immobili di lusso: nessuna esenzione nemmeno come prima casa

Vale la pena ricordare che gli immobili classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (ville, abitazioni di tipo signorile e castelli) sono soggetti all’IMU anche quando utilizzati come abitazione principale. Se questi immobili sono dati in affitto come seconda casa, l’imposta si applica con le aliquote ordinarie previste per le seconde case, senza alcuna riduzione automatica.

Un esempio pratico: il caso di Giusy

Giusy possiede un appartamento che ha messo in affitto, ma vive in una casa di proprietà del coniuge. Per lei, l’appartamento affittato è a tutti gli effetti una seconda casa: non vi risiede, non vi ha la dimora abituale. Quindi paga l’IMU. Se però il contratto di affitto è a canone concordato, Giusy può applicare la riduzione del 25% e abbattere significativamente l’importo dovuto.

Situazioni analoghe riguardano migliaia di proprietari italiani: chi ha ereditato un immobile, chi ha acquistato una casa per investimento, chi si è trasferito per lavoro lasciando l’appartamento in locazione. In tutti questi casi, l’IMU sulla seconda casa in affitto è dovuta.

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Esenzioni e riduzioni locali: cosa verificare con il tuo Comune

La legge nazionale fissa i criteri generali, ma i Comuni hanno margini di manovra per introdurre ulteriori riduzioni o agevolazioni in base alle proprie delibere. È sempre consigliabile:

• consultare il sito del proprio Comune per verificare le aliquote IMU deliberate per l’anno in corso;
• verificare se sono previste riduzioni specifiche per particolari categorie di contribuenti (anziani, disabili, ecc.);
• rivolgersi a un CAF, a un commercialista o agli uffici tributi comunali per una valutazione personalizzata della propria situazione.

FAQ: IMU su seconda casa in affitto

Chi affitta la seconda casa deve pagare l’IMU?

Sì. Il proprietario di una seconda casa data in affitto è tenuto al pagamento dell’IMU, indipendentemente dal fatto che l’immobile sia locato. L’affitto non costituisce causa di esenzione dall’imposta.

Esiste una riduzione IMU per chi affitta?

Sì, ma solo per i contratti di affitto a canone concordato. In questo caso è prevista una riduzione del 25% sull’IMU dovuta. I contratti a canone libero non danno diritto ad alcuna riduzione automatica.

Come si calcola l’IMU sulla seconda casa in affitto?

Si parte dalla rendita catastale rivalutata del 5%, si moltiplica per il coefficiente catastale (160 per le abitazioni di categoria A) e si applica l’aliquota deliberata dal Comune. Se il contratto è a canone concordato, si applica poi la riduzione del 25%.

Quando si paga l’IMU sulla seconda casa?

In due rate: la prima entro il 16 giugno, la seconda entro il 16 dicembre. È possibile anche il pagamento in un’unica soluzione entro il 16 giugno.

Il Comune può prevedere aliquote diverse?

Sì. Ogni Comune delibera annualmente le proprie aliquote IMU entro i limiti fissati dalla legge nazionale. È fondamentale verificare le aliquote in vigore nel proprio Comune per calcolare correttamente l’importo da versare.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.