IMU 2025: scadenze, chi paga e come usufruire delle esenzioni

Quando si parla di tributi che incidono sul patrimonio immobiliare, è fondamentale comprendere i meccanismi e le tempistiche che regolano il versamento. L’Imposta Municipale Propria, comunemente conosciuta come IMU, rappresenta uno dei principali obblighi fiscali per i proprietari di immobili in Italia. Per quanto riguarda l’IMU 2026, il calendario fiscale prevede due appuntamenti cruciali: la prima rata entro il 16 giugno, che funge da acconto, e il saldo definitivo entro il 16 dicembre. Questi rappresentano i termini entro cui versare l’imposta, salvo si rientri nelle numerose casistiche di esenzione o si possa beneficiare di specifiche agevolazioni. Conoscere scadenze, soggetti obbligati e modalità per usufruire delle esenzioni IMU è il primo passo per non incorrere in sanzioni evitabili.

IMU 2026: le scadenze da segnare in calendario

Il versamento dell’IMU si articola in due rate annuali, entrambe con scadenza fissa al 16 del mese di riferimento:

• Prima rata (acconto) – 16 giugno: si calcola applicando le aliquote deliberate dal Comune per l’anno precedente, oppure le aliquote di base stabilite dalla legge se il Comune non ha ancora pubblicato le nuove delibere.
• Seconda rata (saldo) – 16 dicembre: si versa il conguaglio sulla base delle aliquote definitive approvate dal Comune per l’anno in corso, pubblicate sul sito del Ministero dell’Economia e delle Finanze entro il 28 ottobre.

Se il 16 giugno o il 16 dicembre cadono di sabato o in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno lavorativo successivo. È possibile anche versare l’IMU in un’unica soluzione entro il 16 giugno, pagando l’intero importo annuo in anticipo.

Chi è obbligato a pagare l’IMU

Sono tenuti al versamento dell’IMU i soggetti che, al 1° gennaio dell’anno di riferimento, detengono uno dei seguenti diritti reali su un immobile situato in Italia:

• Proprietà (anche in quota, nel caso di comproprietà);
• Usufrutto, uso o abitazione (in questi casi il titolare del diritto reale paga al posto del nudo proprietario);
• Enfiteusi o superficie;
• Locazione finanziaria (leasing): paga il locatario per tutta la durata del contratto.

Sono invece soggette al tributo le seguenti tipologie di immobili:

• Seconde case e immobili diversi dall’abitazione principale;
• Immobili di lusso (categorie catastali A/1, A/8, A/9) anche se adibiti ad abitazione principale;
• Aree edificabili;
• Strutture commerciali, uffici e capannoni;
• Fabbricati rurali non strumentali all’attività agricola.

Le aliquote IMU variano in base alla tipologia dell’immobile e alle delibere dei singoli Comuni, entro i limiti fissati dalla legge statale.

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Le esenzioni IMU: chi non paga nulla

Il sistema tributario dell’IMU prevede un articolato quadro di esenzioni totali che meritano particolare attenzione. I principali casi in cui l’imposta non è dovuta sono:

• Abitazione principale non di lusso: l’immobile in cui il proprietario risiede anagraficamente e dimora abitualmente è esente, a condizione che non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 o A/9. L’esenzione si estende alle pertinenze (una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7).
• Terreni agricoli posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti nella previdenza agricola.
• Immobili dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (esenzione parziale o totale a seconda del Comune).
• Case occupate abusivamente per le quali il proprietario abbia presentato regolare denuncia all’autorità giudiziaria.
• Immobili degli enti non commerciali destinati esclusivamente ad attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative o sportive.
• Alloggi degli IACP (Istituti Autonomi Case Popolari) e degli enti di edilizia residenziale pubblica.

Le agevolazioni IMU: chi paga meno

Accanto alle esenzioni totali, la normativa prevede riduzioni significative dell’imposta. Ecco le principali agevolazioni IMU applicabili:

• Riduzione del 50% per comodato gratuito a parenti di primo grado: si applica alle abitazioni concesse in uso gratuito a figli o genitori, a condizione che il proprietario possieda un solo immobile in Italia (o al massimo un altro immobile nello stesso Comune adibito ad abitazione principale) e risieda nel medesimo Comune dell’immobile concesso in comodato. Il contratto deve essere registrato.
• Riduzione del 50% per immobili di interesse storico-artistico (riconosciuti ai sensi del Codice dei Beni Culturali).
• Riduzione del 25% per immobili locati a canone concordato (contratti 3+2 ai sensi della Legge 431/1998 nei Comuni ad alta tensione abitativa).
• Riduzione per immobili inagibili o inabitabili: la base imponibile è ridotta del 50% per il periodo in cui l’immobile è nelle condizioni accertate di inagibilità.

Alcune agevolazioni sono facoltative e possono essere introdotte o ampliate dai singoli Comuni con apposita delibera: è sempre consigliabile verificare il regolamento IMU del proprio Comune di riferimento.

Come si calcola l’IMU: la formula base

Il calcolo dell’IMU segue una formula standard:

1. Rendita catastale rivalutata: si prende la rendita catastale dell’immobile e la si rivaluta del 5%.
2. Base imponibile: la rendita rivalutata si moltiplica per il coefficiente catastale previsto per la categoria dell’immobile (es. 160 per le abitazioni in categoria A, esclusa A/10).
3. Applicazione dell’aliquota: la base imponibile si moltiplica per l’aliquota deliberata dal Comune (espressa in percentuale).

Per le aree edificabili, la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione.

Modalità di versamento: come pagare l’IMU

Per quanto riguarda il pagamento IMU, il metodo principale è il Modello F24, presentabile presso:

• Istituti bancari;
• Uffici postali;
• Tabaccherie abilitate ai servizi telematici;
• Portali online (home banking, sito dell’Agenzia delle Entrate).

I contribuenti titolari di partita IVA sono obbligati al versamento esclusivamente tramite canali telematici. Ogni Comune ha un proprio codice tributo da indicare nel Modello F24: è fondamentale verificarlo sul sito del Comune o su quello del MEF prima di procedere al pagamento.

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Ravvedimento operoso: come regolarizzare un pagamento omesso o in ritardo

In caso di omissione o ritardo nel versamento dell’IMU, è possibile avvalersi del ravvedimento operoso, che consente di regolarizzare la propria posizione con sanzioni ridotte rispetto a quelle ordinarie. Le sanzioni variano in base ai giorni di ritardo:

• Entro 14 giorni: sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo (massimo 1,4%);
• Dal 15° al 30° giorno: sanzione dell’1,5%;
• Dal 31° al 90° giorno: sanzione dell’1,67%;
• Oltre 90 giorni e fino a un anno: sanzione del 3,75%;
• Oltre un anno: sanzione del 4,29%.

A queste si aggiungono gli interessi legali calcolati sui giorni di ritardo. Il ravvedimento operoso è applicabile fino a quando l’ente impositore non abbia già avviato un accertamento formale.

FAQ sull’IMU 2026

Quando scade la prima rata IMU 2026?

La prima rata IMU (acconto) scade il 16 giugno 2026. Se la data cade di sabato o in un giorno festivo, il termine è prorogato al primo giorno lavorativo successivo.

Chi è esente dall’IMU sull’abitazione principale?

Sono esenti i proprietari che risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente nell’immobile, a condizione che questo non appartenga alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) o A/9 (castelli e palazzi di pregio). Per queste ultime l’IMU è invece dovuta.

Come si usufruisce della riduzione del 50% per comodato gratuito?

È necessario registrare il contratto di comodato gratuito presso l’Agenzia delle Entrate e presentare la dichiarazione IMU al Comune entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificata la variazione. Il proprietario deve possedere al massimo un altro immobile nello stesso Comune (adibito ad abitazione principale) e risiedere nel Comune dove si trova l’immobile concesso in comodato.

È possibile pagare l’IMU in un’unica soluzione?

Sì. È possibile versare l’intero importo annuo in un’unica soluzione entro il 16 giugno, senza dover effettuare il saldo di dicembre.

Cosa succede se non pago l’IMU entro la scadenza?

Scattano sanzioni e interessi. Tuttavia, è possibile regolarizzare la propria posizione tramite il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte che aumentano progressivamente all’aumentare dei giorni di ritardo. Oltre un anno dalla scadenza, la sanzione ordinaria sale al 30% dell’importo non versato.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.