Casa: acquisto batte affitto nelle zone periferiche

Comprare casa o andare in affitto? È una delle domande più frequenti per chi si affaccia al mercato immobiliare italiano. La risposta non è univoca: dipende dalla città, dalla zona e dalle condizioni del mutuo. Ma un’analisi dell’Ufficio Studi di Tecnocasa offre indicazioni concrete e aggiornate, confrontando rata del mutuo e canone di locazione nelle principali città italiane. Il risultato più netto? L’acquisto batte l’affitto nelle zone periferiche, dove i prezzi restano ancora accessibili e i canoni di locazione sono cresciuti in modo significativo.

Acquisto vs affitto: cosa dice l’analisi di Tecnocasa

L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha analizzato appartamenti di tipologia medio-usato in tre fasce urbane — centro, semicentro e periferia — di Milano, Roma e Napoli, simulando l’acquisto di bilocali e trilocali. I parametri utilizzati:

• Mutuo a 25 anni al tasso del 1,82%
• Copertura del finanziamento al 70% o all’80% del valore dell’immobile
• Liquidità iniziale sufficiente a coprire almeno il 20% del valore, le spese accessorie e quelle di accensione del mutuo
• Rispetto del rapporto rata/reddito come criterio di accesso al credito

Il confronto tra rata del mutuo e canone di locazione ha prodotto risultati differenti a seconda della città e della zona, ma con una tendenza chiara: nelle periferie, comprare casa conviene più che affittare.

Milano: canoni in forte crescita, acquisto più oneroso in centro

A Milano i canoni di locazione sono aumentati in misura superiore rispetto alle altre città analizzate. Tuttavia, l’importante rialzo dei prezzi degli immobili e l’incremento dei tassi sui mutui hanno fatto sì che in molte zone — soprattutto centrali e semicentrali — la rata mensile del mutuo risulti più alta del canone di affitto. Chi cerca convenienza deve quindi orientarsi verso le zone periferiche milanesi, dove il rapporto tra prezzo d’acquisto e canone di locazione torna a favore dell’acquisto.

Roma: acquisto batte affitto nelle periferie

Nella Capitale il rialzo dei canoni di locazione è stato più contenuto rispetto a Milano. I prezzi degli immobili, pur in ripresa, restano ancora su livelli relativamente bassi, considerato che la crescita del mercato romano è partita solo di recente. Il risultato è che nelle zone periferiche di Roma l’acquisto batte sempre l’affitto: la rata del mutuo è inferiore al canone mensile, rendendo la compravendita la scelta più razionale per chi ha i requisiti di accesso al credito.

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Napoli: mutuo più conveniente dell’affitto quasi ovunque

Napoli rappresenta il caso più favorevole all’acquisto. Nonostante l’aumento dei prezzi e dei tassi di interesse, la rata del mutuo risulta generalmente più bassa del canone di affitto. L’unica eccezione riguarda la zona semicentrale di Fuorigrotta: con un mutuo a copertura dell’80% del valore dell’immobile, i canoni di locazione scendono sotto la rata mensile, rendendo l’affitto leggermente più conveniente in quel contesto specifico.

Tendenza generale: periferie ancora convenienti per l’acquisto

L’analisi di Tecnocasa evidenzia come l’aumento combinato di tassi di interesse, prezzi degli immobili e canoni di locazione abbia modificato lo scenario rispetto agli anni precedenti. Le rate sono in crescita e si registrano più situazioni in cui il canone di affitto risulta inferiore alla rata del mutuo, soprattutto nelle zone centrali e semicentrali delle grandi città.

Nonostante questo, l’acquisto rimane una scelta opportuna, in particolare:

• Nelle zone periferiche, dove i prezzi sono ancora contenuti e i canoni di affitto sono saliti
• Per chi dispone della liquidità necessaria per l’anticipo e le spese accessorie
• Per chi ha un reddito adeguato al rapporto rata/reddito richiesto dagli istituti di credito

Nelle aree centrali e semicentrali, invece, l’affitto può risultare più conveniente nel breve periodo, anche se va considerato che il trend dei valori immobiliari è in salita: acquistare oggi significa potenzialmente beneficiare di una rivalutazione futura dell’immobile.

Acquisto o affitto: come scegliere in base alla propria situazione

Non esiste una risposta valida per tutti. Ecco i fattori chiave da valutare prima di decidere:

1. Disponibilità di liquidità: per accedere al mutuo è necessario coprire almeno il 20% del valore dell’immobile più le spese notarili, di agenzia e di istruttoria.
2. Stabilità lavorativa e reddituale: il mutuo è un impegno a lungo termine; un reddito stabile è fondamentale per sostenere la rata nel tempo.
3. Zona di interesse: nelle periferie l’acquisto tende a battere l’affitto; in centro la valutazione va fatta caso per caso.
4. Orizzonte temporale: chi prevede di restare nella stessa città per molti anni trae maggior vantaggio dall’acquisto rispetto a chi ha esigenze di mobilità.
5. Andamento del mercato locale: in mercati con prezzi in crescita, rimandare l’acquisto può significare pagare di più in futuro.

FAQ: acquisto o affitto, le domande più comuni

Nelle periferie delle grandi città conviene comprare o affittare?

Secondo l’analisi di Tecnocasa, nelle zone periferiche di Milano, Roma e Napoli l’acquisto batte l’affitto: la rata del mutuo risulta generalmente inferiore al canone mensile di locazione.

L’aumento dei tassi di interesse ha cambiato la convenienza dell’acquisto?

Sì, l’aumento dei tassi ha incrementato le rate dei mutui, rendendo l’acquisto meno conveniente rispetto al passato soprattutto nelle zone centrali. Tuttavia, nelle periferie l’acquisto rimane vantaggioso grazie ai prezzi ancora contenuti.

Quanto capitale iniziale serve per comprare casa con il mutuo?

È consigliabile disporre di almeno il 20% del valore dell’immobile, a cui aggiungere le spese accessorie (notaio, agenzia, imposte) e i costi di accensione del mutuo.

L’affitto è sempre più conveniente in centro?

Non sempre, ma nelle zone centrali e semicentrali delle grandi città italiane il canone di locazione è spesso inferiore alla rata del mutuo, rendendo l’affitto più sostenibile nel breve periodo.

I prezzi degli immobili continueranno a salire?

Il trend attuale è in crescita nelle principali città italiane. Chi sta valutando l’acquisto dovrebbe considerare che attendere potrebbe significare acquistare a prezzi più elevati in futuro.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.