Affitti: a Milano i canoni più alti, 22 euro al metro quadro

Sul mercato degli affitti italiani spicca un dato su tutti: Milano è la città più cara d’Italia con canoni medi di 22,4 euro al metro quadro, mentre è una città del Sud — Catanzaro — a registrare il rincaro più forte negli ultimi dodici mesi, con un aumento del 26,5% e un canone di 7,1 euro al metro quadro. È quanto emerge dal report di Immobiliare.it Insights, che fotografa l’andamento dei canoni di locazione e dei prezzi di vendita nelle principali città italiane.

A livello nazionale, il canone medio di affitto si attesta a 13,6 euro al metro quadro, con il Nord-Ovest che guida la classifica geografica toccando i 15,7 euro/mq. Un quadro che conferma le profonde differenze territoriali del mercato immobiliare italiano.

Affitti a Milano: i canoni più alti d’Italia a 22 euro al metro quadro

Milano si conferma la piazza più costosa per chi cerca casa in affitto: 22,4 euro al metro quadro è il canone medio richiesto ai futuri inquilini, con una crescita dello 0,2% nell’anno. Un incremento contenuto rispetto ad altre realtà, ma su una base di partenza già elevatissima che rende il capoluogo lombardo inaccessibile per molte famiglie e lavoratori.

Ecco una panoramica dei canoni medi nelle principali città italiane, secondo i dati del report:

• Milano: 22,4 euro/mq (+0,2%)
• Firenze: tra le più care, in linea con i grandi centri del Centro-Nord
• Bologna: forte calo della domanda (-40%), ma prezzi ancora elevati
• Roma: in controtendenza, con la domanda di affitti in crescita di oltre il 20%
• Catanzaro: 7,1 euro/mq, ma con il rincaro annuo più alto (+26,5%)

Affitto: cala la domanda nei grandi centri

Andando nel dettaglio dei numeri emerge un disallineamento temporale tra i centri di grandi dimensioni (quelli che contano più di 250.000 abitanti) e quelli più piccoli: nei primi, infatti, la domanda di affitto, dopo la crescita sostenuta degli ultimi anni, ha mostrato i primi segnali di assestamento, calando di quasi il 12% nei 12 mesi, mentre è cresciuta di oltre il 5% nei secondi. Lo stock in locazione è in aumento sia nei grandi che nei piccoli centri: nei primi la crescita è di quasi il 26%, nei secondi di circa il 10%.

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Analizzando le principali città italiane si vede come la richiesta di soluzioni in affitto sia diminuita in maniera consistente un po’ ovunque:

• Bologna: supera il -40%
• Verona: oltre il -30%
• Napoli e Milano: decrescita annua della domanda superiore al -20%
• Firenze e Bari: attorno al -16%
• Roma: in controtendenza, con la domanda cresciuta di oltre il +20%
• Torino: +6,8%

Il dato di Roma è particolarmente significativo: mentre nelle altre grandi città la domanda si raffredda, nella Capitale il mercato degli affitti resta vivace, segnale di una pressione abitativa che non accenna a diminuire.

Vendita: Milano la città più cara anche per comprare

Il report di Immobiliare.it Insights si sofferma anche sulla vendita immobiliare. Il capoluogo che ha performato meglio a livello di prezzi è stato Bari (2.206 euro/mq), con una crescita di oltre il 10%. La città più cara anche per comprare si conferma Milano, che sfiora i 5.400 euro al metro quadro, in crescita dello 0,9%, seguita da Firenze.

Il report evidenzia una crescita dei prezzi di vendita sia nei grandi che nei piccoli centri:

• Città con meno di 250.000 abitanti: +6,1%
• Grandi centri (oltre 250.000 abitanti): +4,9%

Tuttavia, i piccoli centri rimangono notevolmente più economici rispetto alle grandi città: il prezzo medio di vendita è di poco superiore ai 1.900 euro/mq, rispetto agli oltre 3.400 euro/mq richiesti nei centri con più di 250.000 abitanti.

La domanda di case rimane sostenuta in entrambi i casi: +23% nei 12 mesi per le grandi città, +21,8% per quelle più piccole. In deciso rallentamento invece l’offerta di soluzioni in vendita, che cresce più nei piccoli centri (+4,2%) che in quelli di maggiori dimensioni (+1,2%).

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Perché gli affitti a Milano costano così tanto?

Il primato di Milano sui canoni di locazione non è casuale. Diversi fattori strutturali spiegano perché affittare nel capoluogo lombardo costi mediamente 22 euro al metro quadro — più del doppio della media nazionale:

• Alta concentrazione di lavoratori e studenti universitari: Milano attrae ogni anno decine di migliaia di persone in cerca di lavoro o formazione, alimentando una domanda costante.
• Offerta abitativa insufficiente: lo stock di immobili disponibili non cresce abbastanza rapidamente rispetto alla domanda, mantenendo alta la pressione sui prezzi.
• Attrattività internazionale: eventi come le Olimpiadi Invernali Milano-Cortina 2026 e la crescente presenza di aziende multinazionali rendono la città ancora più competitiva a livello globale.
• Canoni brevi e affitti turistici: la diffusione degli affitti a breve termine sottrae immobili al mercato residenziale tradizionale.

FAQ sugli affitti nelle città italiane

Qual è la città con i canoni di affitto più alti in Italia?

Milano è la città più cara d’Italia per gli affitti, con un canone medio di 22,4 euro al metro quadro, secondo i dati di Immobiliare.it Insights.

Qual è il canone medio di affitto in Italia?

La media nazionale si attesta a 13,6 euro al metro quadro, con punte di 15,7 euro/mq nel Nord-Ovest del Paese.

Dove sono aumentati di più gli affitti nell’ultimo anno?

Il rincaro più forte si è registrato a Catanzaro, con un aumento del 26,5% su base annua, nonostante il canone assoluto (7,1 euro/mq) rimanga tra i più bassi d’Italia.

In quali città è calata di più la domanda di affitti?

Bologna guida la classifica dei cali con oltre il -40%, seguita da Verona (-30%) e da Milano e Napoli (entrambe oltre il -20%). Roma è l’eccezione principale, con una domanda cresciuta di oltre il 20%.

Conviene comprare o affittare nelle grandi città italiane?

Dipende dalla disponibilità finanziaria e dall’orizzonte temporale. Nelle grandi città i prezzi di vendita superano i 3.400 euro/mq in media, rendendo l’acquisto accessibile solo a chi dispone di un capitale significativo o di un mutuo favorevole. L’affitto resta la soluzione prevalente per chi si trasferisce per lavoro o studio.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.