Mutui e Bce: cali in arrivo, attesi tra i 14 e i 22 euro per chi ha un tasso variabile

In vista della riunione della Banca centrale europea (Bce) riguardante le prossime mosse di Francoforte sui tassi d’interesse, prevista per giovedì 7 marzo, Facile.it ha condotto un’analisi sui futures sugli Euribor, che riflettono le prospettive del mercato. Ed emerge che le rate potrebbero iniziare a diminuire tra maggio e giugno, anche se in modo moderato, con una riduzione prevista tra i 14 e i 22 euro circa per un mutuo variabile medio. Ma secondo la simulazione di Facile.it, si prevedono cali più significativi entro la fine dell’anno (-67 euro), con un’ulteriore riduzione fino a -100 euro entro giugno 2025.

Cifre che sono un piccolo segnale incoraggiante, anche se l’ultima parola spetterà a Lagarde&Co. nel secondo meeting del 2024 . Infatti, i mercati sono alla finestra in attesa di un taglio del costo del denaro da parte della Banca centrale europea, anche se la presidente, Christine Lagarde, non sembra arretrare nemmeno di un centimetro dalla linea della prudenza.

“Non dirò se taglieremo i tassi a tarda primavera o a inizio estate ma siamo fiduciosi sul percorso verso il 2% dell’inflazione”, ha affermato a metà febbraio davanti alla Commissione Affari economici e monetari del Parlamento europeo.

La simulazione di Facile.it: diminuzioni entro dicembre 2024, più massicce nel 2025

Secondo quanto spiegato da Facile.it, l’Euribor tende ad anticipare le decisioni della Bce, adattandosi alle aspettative future del mercato. E l’impressione generale è che la discesa dei tassi sarà più graduale rispetto alle previsioni iniziali del mercato per l’anno in corso.

Con queste probabili riduzioni, Facile.it ha condotto una simulazione considerando un mutuo medio variabile di 126.000 euro per 25 anni, con un rapporto Loan To Value – LTV (che è il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) del 70%, sottoscritto a gennaio 2022 e con una rata iniziale di circa 456 euro, che è aumentata a circa 751 euro entro febbraio 2024: si prevede, secondo gli ultimi aggiornamenti dei futures fino al 28 febbraio 2024, che l’Euribor a 3 mesi dovrebbe ridursi a circa il 3% entro la fine dell’anno e scendere a circa il 2,65% entro giugno 2025. Se ciò avvenisse, la rata diminuirebbe di 67 euro entro dicembre 2024, raggiungendo un calo di 100 euro entro giugno 2025.

Per quanto riguarda la domanda di mutui per l’acquisto della prima casa nei primi due mesi del 2024, l’importo medio richiesto è stato di 136.523 euro da restituire in 25 anni, in linea con i valori rilevati all’inizio del 2023. Sono rimasti stabili anche il rapporto LTV pari al 71% e il valore medio dell’immobile oggetto del mutuo, che si attesta intorno ai 187.000 euro.

Tuttavia, l’unico dato che è peggiorato è l’età media dei richiedenti, che è aumentata di quasi un anno e mezzo, arrivando a poco più di 37 anni e mezzo. Questo aumento è dovuto al calo percentuale dei richiedenti sotto i 36 anni, che è passato dal 53% nel 2023 al 49% nel 2024.

Le offerte delle banche per i mutui a tasso fisso e variabile

Nel panorama dell’offerta di mutui, Facile.it ha osservato che nei primi due mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche sono state generalmente vantaggiose, specialmente per i tassi fissi, i quali sono in costante diminuzione. Attualmente, le migliori offerte per un mutuo standard da 126.000 euro per 25 anni (con un LTV del 70%) presentano un TAN fisso pari al 2,87%, corrispondente a una rata di 589 euro; a gennaio 2024, la rata migliore era di 604 euro.

D’altra parte, i tassi variabili sono rimasti stabili e sensibilmente più alti rispetto a quelli fissi, con i migliori TAN che partono dal 4,66%, portando la rata a 705 euro. Questo divario tra tassi fissi e variabili ha portato più del 90% dei richiedenti a optare per la prima opzione.

Il persistente calo dei tassi fissi rappresenta un’opportunità per coloro che desiderano beneficiare della surroga, la quale ha costituito un quarto della domanda totale di mutui nei primi due mesi del 2024 (25%), registrando un aumento rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, quando rappresentava il 17% della domanda.

Mutui e compravendite di case: il crollo del Nord-Ovest

Nel frattempo, l’Istat ha confermato una diminuzione delle compravendite immobiliari nella prima metà dell’anno scorso, accompagnata da una contrazione ancora più marcata nel settore dei mutui. Secondo quanto riportato dall’Istituto di Statistica, nel primo semestre del 2023, il mercato immobiliare ha visto un calo del 13,7% nelle convenzioni notarili di compravendita rispetto allo stesso periodo del 2022, con un particolare ribasso nel settore abitativo (-14,4%). Le variazioni negative sono state più accentuate nelle regioni del Nord-Ovest (-19,3%) e del Centro (-17,0%), mentre il calo è stato più contenuto nel Nord-Est (-11,1%), nel Sud (-10,2%) e nelle isole (-5,2%).

Le convenzioni notarili per mutui, finanziamenti e altre obbligazioni con costituzione di ipoteca immobiliare sono diminuite in modo significativo, registrando un calo del 33,3% nel primo semestre del 2023, con una contrazione particolarmente evidente nelle regioni del Nord-Ovest (-38,7%) e del Centro (-35,1%). La diminuzione è stata meno marcata al Sud (-29,2%), nel Nord-Est (-28,1%) e nelle isole (-26,6%).