Canone RAI e nuove regole per B&B e affitti brevi

Canone RAI, affitti brevi e B&B: le regole cambiano e chi gestisce una struttura ricettiva o un appartamento su piattaforme come Airbnb deve fare i conti con un quadro normativo in continua evoluzione. Dalle nuove disposizioni sul Codice Identificativo Nazionale alla tassazione con cedolare secca, fino agli obblighi legati al canone televisivo per le strutture ricettive: ecco tutto quello che c’è da sapere.

Canone RAI per B&B e affitti brevi: cosa dice la normativa

Una delle questioni più dibattute riguarda proprio il canone RAI per i bed and breakfast e le strutture ricettive. La regola generale è chiara: il canone RAI è dovuto ogni volta che è presente un apparecchio televisivo in grado di ricevere il segnale. Per i B&B e gli affitti brevi, questo principio si traduce in obblighi precisi.

• B&B con televisore nelle camere: il titolare è tenuto al pagamento del canone RAI speciale per uso commerciale, distinto da quello ordinario addebitato in bolletta per le abitazioni private.
• Appartamenti in affitto breve con TV: se l’immobile è locato con televisore incluso nell’arredamento, il proprietario o il gestore deve verificare se ricade nell’obbligo del canone speciale.
• Strutture senza televisore: in assenza di apparecchi atti alla ricezione, l’obbligo non sussiste, ma occorre essere in grado di dimostrarlo in caso di controllo.

Le nuove regole puntano a ridurre le zone grigie: l’incrocio dei dati tra la Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive e le informazioni dell’Agenzia delle Entrate rende più semplice per le autorità verificare la posizione di ogni operatore.

Nuove regole per affitti brevi e B&B dal 2026: il quadro completo

Il pacchetto di riforme che ha preso avvio con le disposizioni entrate in vigore a inizio anno e ora pienamente operative nel 2026 introduce obblighi stringenti per chiunque gestisca locazioni turistiche o strutture ricettive. Diventa obbligatorio dotarsi del Codice Identificativo Nazionale (CIN), un requisito studiato per garantire una maggiore trasparenza nell’intero comparto degli affitti brevi e dei bed and breakfast.

L’intento del legislatore è quello di regolamentare le attività emergenti e ridurre il rischio di evasione. Per ogni immobile, è necessario indicare il codice specifico negli annunci pubblicitari, sia cartacei che digitali, e persino esporlo fisicamente all’esterno. Anche il regime fiscale viene ritoccato, con la cedolare secca che rimane invariata al 21% per il primo immobile, mentre sale al 26% per le unità aggiuntive.

👉 Leggi anche: Tassazione seconda casa 2026: IMU, TARI e quando scatta l'imposta di registro

Obblighi di registrazione e controlli mirati

L’adesione alla Banca Dati Nazionale delle Strutture Ricettive diventa il pilastro portante di questa riforma. Per ottenere il CIN, occorre accedere con SPID o CIE e completare la procedura di registrazione. Una volta ottenuto, il codice dovrà comparire anche nella Certificazione Unica, in modo da incrociare con rapidità i dati fiscali.

L’Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza mettono in atto verifiche più stringenti, sfruttando sistemi di monitoraggio avanzati e confrontando le informazioni fornite dai proprietari con quelle raccolte direttamente sul territorio. Oltre alle sanzioni economiche, il mancato rispetto dei requisiti di sicurezza o il superamento del limite di quattro immobili senza Segnalazione Certificata di Inizio Attività apre la strada a ulteriori provvedimenti.

Regime fiscale e tassazione progressiva

Sul fronte tributario, il modello della cedolare secca continua a esercitare un ruolo centrale per chi offre affitti di breve periodo. Il passaggio dal 21% al 26% per i successivi immobili è pensato per stimolare una più equa ripartizione del carico fiscale ed evitare eventuali squilibri legati al proliferare di case vacanza.

Con questo meccanismo, il fisco intende colpire chi si affida a strategie elusive, rendendo più complessa qualsiasi forma di evasione. Gli operatori e gli intermediari sono invitati a comunicare in modo tempestivo i dati delle transazioni, al fine di agevolare l’accertamento e salvaguardare un mercato competitivo e virtuoso.

Esposizione del codice e responsabilità dei proprietari

Non meno importante è l’obbligo di mostrare il CIN all’esterno della struttura: una misura che conferisce maggiore chiarezza al turista e semplifica i controlli. Gli immobili in comproprietà richiedono un’attenzione ulteriore: la Certificazione Unica sarà emessa al titolare del codice, garantendo così un monitoraggio univoco.

👉 Leggi anche: Cedolare secca 2026: le nuove aliquote e chi conviene davvero

Chi sceglie di non adeguarsi rischia sanzioni salate, in un range compreso tra 800 e 8.000 euro, con multe aggiuntive per eventuali violazioni riguardanti la mancata esposizione o la regolarità amministrativa. Nel complesso, la riforma mira a coniugare tutela del turista, lotta agli abusi e un’evoluzione del mercato fondata su regole chiare e condivise.

FAQ: Canone RAI, B&B e affitti brevi

Il canone RAI in bolletta vale anche per il B&B?

No. Il canone RAI addebitato in bolletta riguarda l’uso privato dell’abitazione. Chi gestisce un B&B o una struttura ricettiva con televisori nelle camere deve versare il canone RAI speciale per uso commerciale, che ha importi e modalità di pagamento differenti rispetto a quello domestico.

Se affronto un affitto breve senza televisore, devo pagare il canone RAI?

No. L’obbligo scatta solo in presenza di un apparecchio televisivo atto alla ricezione del segnale. In assenza di TV, non è dovuto alcun canone. È però consigliabile conservare documentazione utile a dimostrarlo in caso di verifica.

Cosa succede se non espongo il CIN nella mia struttura?

Le sanzioni previste vanno da 800 a 8.000 euro, a seconda della gravità della violazione. L’obbligo riguarda sia l’esposizione fisica all’esterno dell’immobile sia l’indicazione del codice in tutti gli annunci pubblicitari online e offline.

La cedolare secca al 26% si applica dal primo immobile?

No. L’aliquota del 26% si applica dal secondo immobile in poi destinato ad affitti brevi. Per il primo immobile l’aliquota rimane al 21%. L’obiettivo è disincentivare la gestione speculativa di più unità abitative.

Le piattaforme come Airbnb sono coinvolte nelle nuove regole?

Sì. Gli intermediari e le piattaforme digitali sono tenuti a comunicare i dati delle transazioni all’Agenzia delle Entrate e a verificare che gli annunci riportino il CIN. Chi non rispetta questi obblighi rischia sanzioni dirette.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.