Bilocali o trilocali: quale investimento immobiliare conviene?

Bilocali o trilocali: quale investimento immobiliare conviene davvero? È una delle domande più frequenti tra chi vuole mettere a reddito i propri risparmi nel mattone. La risposta dipende da budget disponibile, città scelta e obiettivo di rendimento. Ecco un confronto chiaro e aggiornato per orientarsi.

Bilocali o trilocali: le differenze fondamentali per l’investitore

Si tratta di due strumenti diversi, ma con un punto in comune: entrambi rappresentano le tipologie più richieste sul mercato delle locazioni nelle grandi città italiane. Le differenze, però, sono sostanziali in termini di capitale necessario, rendimento atteso e tipologia di inquilino.

• Bilocale: superficie media di circa 65 m², investimento iniziale intorno ai 300.000 euro, rendimento lordo medio del 5,6%.
• Trilocale: superficie media di circa 80 m², investimento iniziale di circa 400.000 euro, canone mensile fino a 1.116 euro.

Investire in un bilocale: vantaggi e limiti

I bilocali sono la scelta privilegiata per chi dispone di risorse economiche più contenute o si avvicina per la prima volta agli investimenti immobiliari. Con una superficie media di 65 metri quadri e un investimento iniziale intorno ai 300.000 euro, questa tipologia offre un rendimento lordo medio del 5,6%.

La domanda è strutturalmente elevata: a Milano, ad esempio, i bilocali rappresentano il 46,1% della domanda di affitto, trainata da single, giovani coppie e lavoratori fuori sede. La crescita degli affitti brevi — piattaforme come Airbnb e Booking — ha ulteriormente rafforzato l’attrattività di questa soluzione nelle città turistiche e nei capoluoghi.

Perché scegliere il bilocale

• Costo di ingresso più basso rispetto al trilocale
• Gestione più semplice e costi di manutenzione ridotti
• Alta liquidità: più facile da rivendere o affittare rapidamente
• Ideale per affitti brevi in zone turistiche o business

Limiti del bilocale come investimento

• Canone mensile inferiore rispetto al trilocale
• Minore diversificazione delle entrate (un solo nucleo inquilino)
• Più sensibile alle variazioni di mercato nelle città con offerta abbondante

Investire in un trilocale: vantaggi e limiti

I trilocali, con una superficie media di 80 metri quadri e un investimento iniziale di circa 400.000 euro, si rivolgono a un investitore con maggiore disponibilità di capitale e un orizzonte temporale più lungo. La loro forza sta nella versatilità: possono ospitare famiglie, gruppi di studenti o coinquilini, generando canoni mensili più elevati, fino a 1.116 euro.

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Nelle città universitarie — Bologna, Padova, Torino, Napoli — i trilocali sono particolarmente richiesti da gruppi di studenti disposti a dividere le spese, il che garantisce all’investitore un’entrata stabile e spesso superiore a quella di un singolo inquilino. A livello nazionale, i trilocali rappresentano il 40,4% delle preferenze di chi cerca casa in affitto nelle principali città italiane.

Perché scegliere il trilocale

• Canoni mensili più alti, con ammortamento dell’investimento più rapido in valore assoluto
• Versatilità: famiglie, studenti, professionisti, coliving
• Maggiore stabilità contrattuale con famiglie (contratti più lunghi)
• Domanda solida nelle città universitarie e nei capoluoghi di medie dimensioni

Limiti del trilocale come investimento

• Capitale iniziale più elevato
• Costi di manutenzione e gestione superiori
• Minore liquidità in fase di rivendita rispetto al bilocale

I rendimenti a confronto: lordo vs netto

Il mercato immobiliare italiano riflette differenze significative anche in base alla geografia. Se a Milano domina la preferenza per i bilocali, a Genova, dove i prezzi sono più accessibili, si tende a optare per appartamenti più spaziosi. Complessivamente, nelle principali città italiane, i trilocali rappresentano il 40,4% delle preferenze, seguiti dai bilocali con il 25%.

Un dato fondamentale da tenere sempre presente: il rendimento netto, una volta sottratti i costi di manutenzione ordinaria e straordinaria, le imposte (IMU, cedolare secca o IRPEF) e le eventuali spese condominiali, è generalmente inferiore di 1,5-2 punti percentuali rispetto al rendimento lordo dichiarato. Questo significa che un bilocale con rendimento lordo del 5,6% potrebbe attestarsi al 3,6-4,1% netto.

Fattori che incidono sul rendimento reale

• Regime fiscale scelto: la cedolare secca al 21% (o al 10% per i contratti a canone concordato) può migliorare significativamente il netto.
• Tasso di occupazione: periodi di vacancy abbassano il rendimento annuo effettivo.
• Spese condominiali e manutenzione: i trilocali hanno costi medi più alti.
• Rivalutazione del capitale: in zone in crescita, la plusvalenza alla rivendita può compensare un rendimento da locazione più basso.

Dove conviene investire: il peso della geografia

La scelta tra bilocale e trilocale non può prescindere dalla città. Ecco alcune indicazioni operative:

• Milano, Roma, Firenze: i bilocali dominano la domanda e garantiscono alta liquidità; ideali per affitti brevi o a studenti/lavoratori.
• Bologna, Padova, Torino: i trilocali performano bene grazie alla forte componente universitaria e alla domanda di coliving.
• Genova, Palermo, Bari: prezzi più accessibili permettono di puntare su trilocali con un budget simile a quello di un bilocale nelle grandi metropoli.
• Città turistiche (Venezia, Napoli, Taormina): i bilocali sono ottimali per gli affitti brevi stagionali, con rendimenti lordi che possono superare il 7%.

Bilocale o trilocale: come scegliere in base al proprio profilo

Per un investimento di successo, è essenziale considerare diversi fattori: la disponibilità finanziaria, le dinamiche della domanda locale e i costi di gestione. Una pianificazione accurata e una conoscenza approfondita del mercato possono fare la differenza tra un investimento redditizio e uno meno vantaggioso.

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• Budget fino a 300.000 euro → bilocale nelle grandi città o nelle zone a forte domanda turistica.
• Budget tra 300.000 e 450.000 euro → trilocale in città universitarie o capoluoghi di medie dimensioni.
• Obiettivo rendita passiva stabile → trilocale con contratto a lungo termine a famiglie.
• Obiettivo massimizzazione del rendimento lordo → bilocale in zona turistica con affitti brevi.
• Prima esperienza da investitore → bilocale, per la semplicità di gestione e la maggiore liquidità.

FAQ: bilocali o trilocali, le domande più frequenti

Quale tipologia rende di più in percentuale?

I bilocali tendono ad avere un rendimento lordo percentuale leggermente superiore (intorno al 5,6%) rispetto ai trilocali, soprattutto nelle grandi città dove la domanda di monolocali e bilocali è strutturalmente alta. Tuttavia, i trilocali generano canoni assoluti più elevati.

È meglio affittare a breve o a lungo termine?

Dipende dalla zona e dal profilo dell’investitore. Gli affitti brevi (Airbnb, Booking) possono generare rendimenti lordi superiori al 7% nelle città turistiche, ma richiedono una gestione più intensa. Gli affitti a lungo termine garantiscono stabilità e minori costi operativi.

Qual è il rendimento netto realistico?

In media, il rendimento netto si attesta tra il 3,5% e il 4,5% per entrambe le tipologie, dopo aver sottratto imposte, manutenzione e periodi di vacancy. La cedolare secca e i contratti a canone concordato possono migliorare questo dato.

I trilocali sono più difficili da affittare?

Non necessariamente. Nelle città universitarie e nelle aree con forte domanda familiare, i trilocali si affittano rapidamente. La difficoltà maggiore può emergere in mercati saturi o in zone con scarsa domanda di appartamenti grandi.

Conviene investire nel mattone nel 2026?

Il settore immobiliare italiano continua a offrire opportunità interessanti, soprattutto nelle grandi città e nelle zone a forte vocazione turistica o universitaria. La chiave è analizzare il mercato locale, scegliere la tipologia giusta per il proprio profilo e pianificare con attenzione la fiscalità dell’investimento.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.