Affitto, paure e tasse: ecco perché milioni di case restano inutilizzate

Affitto, paure e tasse: ecco perché milioni di case restano inutilizzate in Italia. È sorprendente come, in un Paese noto per la sua lunga tradizione familiare e il legame viscerale con la terra, si contino ben 9,7 milioni di case sfitte: uno stock che rappresenta quasi un quarto dell’intero patrimonio abitativo nazionale. L’ultimo rapporto della Fondazione Ifel ha messo in luce questa contraddizione del sistema residenziale italiano, evidenziando forti squilibri tra le aree geografiche e una serie di ostacoli — fiscali, burocratici e psicologici — che scoraggiano i proprietari dal mettere a reddito i propri immobili.

A Reggio Calabria, ad esempio, si raggiungono picchi del 40% di abitazioni non abitate, mentre nelle grandi città come Milano e Roma le percentuali si attestano, rispettivamente, attorno al 12,4% e al 14,8%. Ma al di là della pura statistica, ciò che colpisce davvero è l’enorme costo di mantenimento di immobili lasciati vuoti: tra spese di manutenzione, oneri fiscali e opportunità sprecate, si stima che un appartamento medio a Milano possa pesare fino a 15.000 euro l’anno sulle tasche dei proprietari.

Affitto, paure e tasse: le tre ragioni principali per cui le case restano vuote

Quando si chiede ai proprietari perché non affittano, le risposte si concentrano quasi sempre su tre grandi aree di preoccupazione. Comprenderle è il primo passo per trovare soluzioni concrete.

1. La paura degli inquilini morosi

Il timore numero uno è la morosità. In Italia, recuperare un appartamento da un inquilino che non paga può richiedere anni di iter giudiziario, con costi legali e mancati introiti che si accumulano nel tempo. Questa percezione — spesso alimentata da casi reali e da una certa narrazione mediatica — spinge molti proprietari a preferire l’immobile vuoto piuttosto che rischiare un contenzioso lungo e costoso.

Il risultato è paradossale: case inutilizzate in un mercato dove la domanda di affitto è in costante crescita, soprattutto nelle grandi città universitarie e nei centri produttivi del Nord.

2. Il peso fiscale sugli immobili sfitti e affittati

Le tasse sugli immobili rappresentano un secondo deterrente potente. Un proprietario che lascia vuota la casa paga comunque IMU (salvo esenzioni per prima abitazione), TARI e, in alcuni Comuni, maggiorazioni specifiche per gli sfitti. Ma anche chi decide di affittare si trova davanti a un sistema fiscale percepito come penalizzante:

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• Cedolare secca: aliquota al 21% per i contratti a canone libero, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato. Un’agevolazione reale, ma non sempre sufficiente a compensare i rischi percepiti.
• IRPEF ordinaria: per chi non opta per la cedolare, i redditi da locazione si sommano agli altri redditi e vengono tassati con aliquote progressive che possono arrivare al 43%.
• IMU per seconde case: anche l’immobile affittato, se non è prima casa, è soggetto a IMU, con aliquote che variano da Comune a Comune.

Il combinato disposto di questi oneri, sommato all’incertezza sui pagamenti, rende il calcolo di convenienza spesso sfavorevole agli occhi del piccolo proprietario.

3. Le procedure burocratiche e i tempi della giustizia

A complicare ulteriormente il quadro ci sono le procedure di recupero dell’appartamento in caso di controversie, percepite come lunghe e complesse. Dalla notifica dello sfratto alla liberazione effettiva dell’immobile possono passare 12, 24 o anche 36 mesi, a seconda del tribunale e del carico di lavoro. Questa lentezza strutturale del sistema giudiziario civile italiano è uno dei fattori che più scoraggia i potenziali locatori.

Il peso sul mercato e la scarsa propensione all’affitto

Gran parte di questa situazione riflette anche un’inerzia nel mercato immobiliare, dove la percentuale di abitazioni in affitto in Italia si ferma al 13,1%, molto lontana dai livelli raggiunti in Francia (33,3%) o Germania (55,4%). L’ostacolo principale rimane la diffusa paura di inquilini morosi, un terrore che spesso frena i proprietari dal mettere a reddito i propri immobili.

Questa situazione non solo irrigidisce il mercato, ma impedisce anche a una parte crescente della popolazione di accedere a soluzioni abitative sostenibili, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche.

La carenza di alloggi accessibili: l’Italia fanalino di coda in Europa

Un altro aspetto critico risiede nell’esigua disponibilità di alloggi sociali, che costituiscono appena il 2,6% dello stock immobiliare nazionale. Tale valore ci colloca nelle posizioni di coda in Europa e riflette un impegno pubblico limitato nel fornire alternative abitative a canone calmierato.

L’assenza di un’adeguata rete di edilizia popolare finisce per penalizzare in particolare le fasce economicamente più fragili, creando un circolo vizioso: più bassa è l’offerta di case a prezzi contenuti, maggiori sono i costi complessivi per chi non può permettersi di acquistare o sostenere un affitto pieno. E quando il pubblico non interviene a sufficienza, la tensione tra domanda e offerta genera ulteriori criticità.

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Le misure per invertire la rotta

Secondo gli esperti, la via maestra per risolvere queste distorsioni strutturali passa attraverso un insieme coordinato di interventi:

• Incentivi fiscali mirati: agevolazioni tributarie studiate appositamente per i proprietari che scelgono di affittare, bilanciando la paura dei mancati pagamenti con garanzie economiche concrete.
• Fondo di garanzia per i locatori: uno strumento pubblico che copra almeno una parte dei canoni non pagati, riducendo il rischio percepito e incentivando l’immissione sul mercato di nuovi alloggi.
• Riforma delle procedure di sfratto: tempi certi e più rapidi per il recupero dell’immobile in caso di morosità, senza penalizzare i conduttori in difficoltà reale.
• Investimenti nell’edilizia sociale: un aumento degli stanziamenti pubblici per espandere lo stock di alloggi a canone calmierato, contenendo la pressione sugli affitti di mercato.

Solo un intervento coordinato tra pubblico e privato potrà rilanciare una realtà abitativa che, al momento, appare irrigidita e incapace di rispondere ai cambiamenti socioeconomici in atto.

FAQ: affitto, tasse e case sfitte in Italia

Quante sono le case sfitte in Italia?

Secondo i dati della Fondazione Ifel, in Italia ci sono circa 9,7 milioni di abitazioni non occupate, pari a quasi un quarto dell’intero patrimonio residenziale nazionale.

Perché i proprietari non affittano le case?

Le ragioni principali sono tre: la paura degli inquilini morosi, il peso fiscale (IMU, IRPEF o cedolare secca) e la lentezza delle procedure giudiziarie per recuperare l’immobile in caso di controversia.

Quali tasse paga chi affitta casa?

Chi affitta può scegliere tra la cedolare secca (21% a canone libero, 10% a canone concordato) e la tassazione IRPEF ordinaria. In entrambi i casi, se l’immobile non è prima casa, si paga anche l’IMU con aliquota comunale.

Quali incentivi esistono per chi mette casa in affitto?

Attualmente il principale incentivo è la cedolare secca a canone concordato al 10%, che riduce il carico fiscale per i contratti stipulati secondo le tabelle definite dagli accordi territoriali. Alcuni Comuni offrono inoltre riduzioni IMU per gli immobili locati a canone concordato.

Cosa si può fare per sbloccare il mercato degli affitti?

Gli esperti indicano tre leve fondamentali: incentivi fiscali più robusti, un fondo pubblico di garanzia contro la morosità e una riforma delle procedure di sfratto che garantisca tempi certi ai proprietari.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.