Acquisto casa senza agibilità: rischi, tutele e implicazioni per l’acquirente

Acquisto casa senza agibilità: è possibile farlo, ma comporta rischi concreti che ogni acquirente deve conoscere prima di firmare qualsiasi atto. Il certificato di agibilità — o attestazione di agibilità — è il documento che certifica che un immobile rispetta i requisiti di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico previsti dalla normativa vigente. Senza di esso, l’acquirente si espone a una serie di conseguenze legali, economiche e pratiche che possono rivelarsi molto costose.

In questa guida analizziamo nel dettaglio cosa succede quando si acquista un immobile privo di agibilità, quali tutele spettano all’acquirente, quali obblighi gravano sul venditore e come proteggersi prima di concludere la compravendita.

Cos’è il certificato di agibilità e perché è importante

Il certificato di agibilità (oggi denominato segnalazione certificata di agibilità – SCA, introdotta dal D.Lgs. 222/2016) attesta che l’immobile è stato costruito o ristrutturato nel rispetto delle norme tecniche e urbanistiche e che può essere utilizzato per la destinazione d’uso prevista. In assenza di questo documento:

• l’immobile non può essere legalmente abitato o utilizzato per attività commerciali;
• è difficile — spesso impossibile — ottenere un mutuo ipotecario da parte delle banche;
• la rivendita futura risulta complicata e il valore di mercato si riduce sensibilmente;
• l’acquirente può incorrere in sanzioni amministrative se utilizza l’immobile in assenza di agibilità.

Acquisto casa senza agibilità: è legalmente valido?

La risposta breve è: sì, la compravendita è valida, ma con importanti precisazioni. La Corte di Cassazione ha chiarito in più occasioni che l’assenza del certificato di agibilità non determina automaticamente la nullità del contratto. Tuttavia, apre la strada a due rimedi fondamentali per l’acquirente:

1. Risoluzione del contratto: se la mancanza di agibilità rende l’immobile inidoneo all’uso pattuito, l’acquirente può chiedere la risoluzione per inadempimento del venditore.
2. Riduzione del prezzo: in alternativa, l’acquirente può richiedere una rinegoziazione del corrispettivo, proporzionale ai costi necessari per ottenere la regolarizzazione.

La scelta tra i due rimedi dipende dalla gravità della situazione e dall’entità degli interventi necessari per sanare la posizione dell’immobile.

I rischi concreti per chi acquista senza agibilità

Acquistare un immobile privo di agibilità espone l’acquirente a rischi che si manifestano su più fronti:

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Rischi economici

• Svalutazione dell’immobile: un’abitazione senza agibilità vale mediamente meno sul mercato, con sconti che possono arrivare al 20-30% rispetto a immobili regolari.
• Costi di regolarizzazione: ottenere l’agibilità in un secondo momento può richiedere interventi strutturali, impiantistici o documentali costosi.
• Impossibilità di accedere al mutuo: la maggior parte degli istituti di credito rifiuta di erogare finanziamenti su immobili privi di agibilità, costringendo l’acquirente a finanziare l’operazione interamente con capitali propri.

Rischi legali

• Sanzioni amministrative: l’utilizzo di un immobile privo di agibilità può comportare sanzioni da parte del Comune.
• Difficoltà nella rivendita: il futuro acquirente potrà a sua volta sollevare eccezioni, innescando un contenzioso a catena.
• Problemi con le utenze: in alcuni Comuni l’allacciamento o il mantenimento delle utenze (gas, luce, acqua) può essere subordinato alla presenza dell’agibilità.

Rischi pratici

• Impossibilità di registrare la residenza anagrafica nell’immobile.
• Difficoltà nell’ottenere polizze assicurative sulla casa.
• Problemi in caso di sinistri o danni, con possibile diniego del risarcimento da parte delle compagnie assicurative.

Responsabilità e obblighi delle parti coinvolte

Nell’acquisto di una casa senza agibilità, le responsabilità si distribuiscono tra venditore, notaio e acquirente in modo preciso.

Il venditore

Il venditore è obbligato a comunicare chiaramente l’assenza del certificato di agibilità e a fornire tutte le informazioni tecniche pertinenti. Tacere questa circostanza configura un inadempimento contrattuale che legittima l’acquirente a richiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno. Se il venditore ha dichiarato falsamente che l’immobile è in regola, l’acquirente può anche agire per dolo.

Il notaio

Il notaio non ha l’obbligo di verificare l’agibilità dell’immobile, ma deve assicurarsi che entrambe le parti siano pienamente consapevoli della situazione, verbalizzando nell’atto la mancanza del documento. Se l’acquirente accetta consapevolmente di procedere nonostante l’assenza di agibilità, questa circostanza deve risultare esplicitamente dall’atto notarile. Ignorare tali passaggi può dar luogo a contenziosi e azioni legali, con conseguenze tanto per il venditore quanto per l’acquirente.

L’acquirente

L’acquirente che sottoscrive l’atto pur essendo a conoscenza della mancanza di agibilità assume consapevolmente il rischio. Per questo motivo è fondamentale non firmare mai senza aver prima compreso appieno le implicazioni e, se possibile, aver negoziato una riduzione del prezzo o una clausola contrattuale che obblighi il venditore a regolarizzare la situazione entro un termine definito.

Come tutelarsi: la due diligence prima dell’acquisto

Prima di siglare qualunque accordo su un immobile privo di agibilità, è cruciale eseguire una due diligence approfondita, avvalendosi di professionisti del settore immobiliare e legale. Questa indagine consente di vagliare con attenzione lo stato dell’edificio, l’eventuale documentazione mancante e le necessità di adeguamento. In concreto, occorre:

1. Richiedere la visura catastale e i titoli edilizi: verificare che l’immobile sia stato costruito o ristrutturato con regolare permesso e che non vi siano abusi edilizi non sanati.
2. Consultare un tecnico abilitato (geometra, ingegnere o architetto): farsi rilasciare una perizia sullo stato dell’immobile e sui costi stimati per ottenere l’agibilità.
3. Verificare la situazione urbanistica: controllare che la destinazione d’uso dell’immobile corrisponda a quella indicata nel contratto.
4. Inserire clausole protettive nel contratto preliminare: prevedere la riduzione del prezzo o la facoltà di recesso nel caso in cui la regolarizzazione risulti impossibile o eccessivamente onerosa.
5. Negoziare i costi di adeguamento: se il venditore non è disposto a regolarizzare prima del rogito, ottenere uno sconto proporzionale alle spese previste.

È possibile ottenere l’agibilità dopo l’acquisto?

Sì, in molti casi è possibile ottenere l’agibilità anche dopo aver acquistato l’immobile, ma il percorso dipende dalla natura delle irregolarità presenti:

• Irregolarità documentali: se l’immobile è tecnicamente a norma ma manca solo la documentazione, la pratica è relativamente semplice e può essere avviata dal nuovo proprietario con l’assistenza di un tecnico abilitato.
• Difformità edilizie sanabili: se esistono difformità rispetto al progetto approvato ma rientranti nei casi di sanatoria previsti dalla normativa, è possibile presentare domanda di condono o accertamento di conformità.
• Abusi edilizi non sanabili: in presenza di abusi strutturali gravi, l’agibilità non può essere ottenuta senza demolire le parti abusive, con costi potenzialmente molto elevati.

Prima di acquistare, è quindi essenziale capire in quale delle tre categorie ricade l’immobile in questione.

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Acquisto senza agibilità: quando conviene davvero?

In alcuni casi, acquistare un immobile privo di agibilità può rappresentare un’opportunità, a condizione che:

• il prezzo di acquisto sia significativamente inferiore al valore di mercato di un immobile regolare;
• i costi di regolarizzazione siano certi, quantificabili e proporzionati allo sconto ottenuto;
• le irregolarità siano sanabili senza demolizioni o interventi strutturali invasivi;
• l’acquirente abbia la disponibilità finanziaria per sostenere i costi di adeguamento senza ricorrere a un mutuo.

In tutti gli altri casi, la prudenza suggerisce di orientarsi su immobili in regola o di condizionare l’acquisto alla preventiva regolarizzazione da parte del venditore.

FAQ: acquisto casa senza agibilità

Il contratto di compravendita è nullo se manca l’agibilità?

No. La Corte di Cassazione ha stabilito che la mancanza del certificato di agibilità non determina la nullità del contratto, ma può legittimare l’acquirente a chiedere la risoluzione o la riduzione del prezzo se l’immobile non è idoneo all’uso pattuito.

Il notaio è obbligato a verificare l’agibilità?

No, il notaio non ha l’obbligo di verificare l’agibilità, ma deve informare le parti della situazione e verbalizzarla nell’atto. La responsabilità principale resta in capo al venditore.

Posso ottenere un mutuo per acquistare una casa senza agibilità?

Nella maggior parte dei casi no. Le banche richiedono l’agibilità come condizione per erogare il mutuo ipotecario. Alcune banche possono valutare casi particolari, ma si tratta di eccezioni.

Chi paga i costi per ottenere l’agibilità?

Se non diversamente pattuito nel contratto, i costi ricadono sull’acquirente dopo il rogito. Per questo è fondamentale negoziare prima della firma una riduzione del prezzo o un obbligo contrattuale a carico del venditore.

Posso registrare la residenza in un immobile senza agibilità?

In linea di principio no, poiché la residenza anagrafica presuppone che l’immobile sia idoneo all’abitazione. Tuttavia, le prassi comunali possono variare: è consigliabile verificare con l’ufficio anagrafe del Comune competente.

Questo articolo è stato realizzato con il supporto dell'AI e sottoposto a revisione editoriale.