Immobiliare pregio resiste alla crisi: i trend a Roma e Milano

Nonostante una generale contrazione delle compravendite nel 2023, il mercato immobiliare di pregio a Milano e Roma resiste alla crisi. Come emerge dall’ultimo Market Report Milano/Roma del secondo semestre 2023, redatto da Engel & Völkers, le due città hanno mantenuto la loro centralità sul mercato, con i prezzi che non hanno visto sostanziali cambiamenti per la forte rigidità dell’offerta.

Milano: prezzi stabili, più costosa la zona Quadrilatero

Nei primi tre trimestri del 2023, il mercato residenziale di Milano ha scontato una rilevante battuta d’arresto con solo 17.811 compravendite rispetto alle 21.415 dello stesso periodo del 2022. Sul mercato di pregio invece, la contrazione ha avuto impatti minimi o nulli sul livello dei prezzi, con un incremento dei prezzi dello 0,4% rispetto allo scorso anno. In aumento sostanzioso invece il prezzo delle abitazioni di pregio usate, del 1,7%.

Guardando i prezzi, infatti, nel centro storico di Milano nel secondo semestre del 2023 i prezzi medi delle proprietà di pregio ristrutturate hanno mantenuto una certa stabilità. Le quotazioni più elevate sono state registrate nel Quadrilatero, raggiungendo i 24.000 euro al metro quadrato, e a Brera e nella zona Castello-Foro Buonaparte, con valori di circa 21.000 euro. Anche i prezzi massimi a San Babila e Cordusio sono rimasti stabili, variando tra 18.000 e 19.000 euro. Nella zona ovest, i prezzi medi si attestano tra i 4.200 e i 6.500 euro a Gambara-Bande Nere e San Siro, mentre raggiungono i circa 10.000 euro a Sempione-Arco della Pace-Chinatown e Vercelli-Washington. Le quotazioni di City Life oscillano invece tra gli 8.000 e i 15.000 euro.

Nella zona est, i prezzi medi sono in aumento a Porta Venezia e Indipendenza-Cinque Giornate-XXII Marzo, con valori di compravendita che vanno dai 4.500 ai 9.600 euro. Nell’area nord, si registrano incrementi nelle quotazioni a Porta Nuova-XXV Aprile e Garibaldi-Moscova-Arena, che raggiungono rispettivamente i 19.800 e i 13.000 euro. Infine, nella zona sud, i prezzi variano tra i 6.500 euro di Medaglie d’Oro-Lodi e gli 11.000 euro di Porta Romana-Crocetta-Quadronno.

Trend 2024 a Milano

Per il primo semestre del 2024, si prevede un trend in flessione delle transazioni nel mercato della compravendita in tutte le zone, tranne che nella zona Sud, dove si registra un’attività più sostenuta, probabilmente legata all’aspettativa della domanda in un contesto di mercato dei mutui più oneroso e selettivo rispetto al passato recente. I prezzi medi si manterranno stabili, con una tendenza al ribasso in alcuni quartieri delle zone Ovest, Est e Nord.

Per quanto riguarda il settore della locazione, nel Centro Storico si prevede una stabilizzazione dei contratti, ma con un aumento dei canoni a causa della diminuzione dell’offerta. Le quotazioni dovrebbero crescere o restare stabili in tutte le zone, anche se ci si aspetta un calo dei contratti di locazione a lungo termine in alcuni quartieri delle zone Est e Nord.

Roma: più vendite nel centro storico

Anche il mercato di pregio romano ha registrato un livello stabile di domanda e offerta, con l’eccezione del centro storico dove si è riscontrato un incremento degli immobili transati. Sul fronte della locazione, la scarsità dell’offerta di affitto tradizionale favorisce l’incremento dei livelli dei canoni, a fronte di una domanda nel complesso stazionaria. Come per Milano, anche in questo caso l’aumento di prezzi è stato minimo, seppur superiore alla città lombarda: 0,5% rispetto allo scorso anno, con quello dell’usato invece in aumento del 2,1%.

Per le abitazioni ristrutturate nel centro storico, i prezzi variano dai 3.000 ai 10.000 euro al metro quadro nei quartieri più esclusivi. Nella zona di Prati-Vaticano, i prezzi medi si attestano tra i 4.200 e i 7.000 euro al metro quadro per le abitazioni ristrutturate di recente. Nella zona nord, i prezzi medi rimangono stabili su base semestrale, fatta eccezione per Talenti-Monte Sacro che registra una leggera diminuzione. Qui, le quotazioni variano dai 2.700 ai 7.000 euro al metro quadro. Nell’area ovest, i valori di vendita si mantengono compresi tra i 2.700 e i 4.100 euro al metro quadro per le proprietà nuove o recentemente ristrutturate, e tra i 2.300 e i 3.600 euro al metro quadro per quelle che necessitano di lavori di ristrutturazione.

Infine, nella zona sud, l’Eur e il Torrino vedono un aumento di valore per le proprietà nuove, mentre si registra una diminuzione dei prezzi medi per quelle da ristrutturare. I valori medi variano dai 2.400 euro al metro quadro nella zona di Laurentino ai 4.800 euro al metro quadro a San Giovanni-Appio Latino per gli immobili nuovi o ristrutturati di recente.

Le prospettive del 2024 per Roma

Per il primo semestre del 2024, l’outlook per il mercato della compravendita prevede un trend stabile delle transazioni in tutte le zone, accompagnato da prezzi fermi. Il notevole aumento dei tassi di interesse sui mutui, rispetto a qualche anno fa, continuerà a influenzare le decisioni di acquisto da parte di famiglie e investitori, limitando la domanda.

Per quanto riguarda il mercato della locazione, le previsioni indicano una situazione stabile sia per il numero di contratti stipulati, sia per i livelli dei canoni in tutte le zone urbane. Nel medio termine, tuttavia, ci si aspetta ulteriori problematiche dovute alla scarsità di offerta, poiché è probabile che ulteriori proprietà si spostino verso gli affitti a breve termine in vista del Giubileo 2025.