Immobiliare: effetto lockdown sul mercato dei rustici, esplode la voglia di campagna. I prezzi nelle principali località

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Redazione Finanza

22 aprile 2021 - 10:16

MILANO (Finanza.com)

I rustici hanno sempre suscitato un certo fascino e interesse sia tra gli italiani, alla ricerca di una casa vacanza, sia tra gli stranieri, desiderosi di avere una dimora nelle campagne della Penisola, magari in posizione panoramica e se possibile con piscina. La pandemia, il lockdown e il successivo desiderio di abitazioni con spazi esterni così come le limitazioni alla mobilità hanno portato più acquirenti a prendere in considerazione sempre più questa tipologia immobiliare. Ma non solo. Anche i bonus ristrutturazioni stanno dando una spinta a questo tipo di mercato, che spesso riguarda immobili con specifiche caratteristiche architettoniche. E così, se nel 2019 la percentuale di chi ha acquistato rustici era pari all’8,6%, nel 2020 è salita al 10%, secondo quanto rilevato dall'ufficio studi di Tecnocasa. Il fenomeno è abbastanza generalizzato sul territorio, ma ecco le principali località. 

PUGLIA
In Puglia una delle località gettonate dagli stranieri è sempre stata Locorotondo, terra di trulli e lamie. “Dopo il lockdown - afferma Pietro Biasi, affiliato Tecnocasa - nella campagna di Locorotondo si è registrato un incremento di richieste di queste tipologie tipiche". La soluzione media ricercata è di 3-4 coni (metrature minima da 60 mq ad un massimo di 100 mq) con un terreno di minimo 2000 mq ad un massimo 5000 mq. Una soluzione di questo tipo, ristrutturata e con piscina, parte da un minimo di 180.000 euro ad un massimo di 250.000 euro. Una tipologia da ristrutturare di stessa grandezza varia da un costo di minimo 50.000 euro ad un massimo di 70.000 euro. La domanda, alimentata soprattutto da locali, fa sì che si privilegino le soluzioni in posizioni servite e facilmente raggiungibili dal centro abitato, mentre la domanda proveniente dall'estero o dalle altre regioni d'Italia, predilige posti con più privacy e distanti dal centro.

LAZIO
Nel Lazio è il frusinate una delle aree riscoperte negli ultimi anni, ancora di più col lockdown, in particolare la Ciociaria. Primo fra tutti il comune di Arpino, conosciuto per aver dato i natali a Cicerone, ha conquistato il cuore di inglesi e americani e si conferma come uno dei luoghi preferiti per acquistare una seconda casa. Interesse anche per il comune di Veroli (città medievale posta nel cuore delle Ciociaria con antichissime origini) dove, complice anche il bonus 110% per le ristrutturazioni, si stanno indirizzando acquirenti alla ricerca della casa vacanza. Cercano soluzioni in pietra viva con terreno circostante. A titolo di esempio una casa colonica da ristrutturare di 150 mq con 20mila mq di terreno annesso si può acquistare con una cifra di poco superiore a 100 mila €. Lo stesso tipo di abitazione nel comune di Arpino costerebbe 150 mila €.

PIEMONTE
In Piemonte si sono riscoperti piccoli borghi dove case che da tempo erano invendute sul mercato sono state acquistati da persone del posto sia come casa vacanza ma soprattutto come prima casa. Tra i tanti, c'è Giaveno, in provincia di Torino, dove da maggio ad agosto si è registrato un incremento delle richieste di soluzioni indipendenti e semindipendenti con giardino e spazi esterni. “Questo aumento di richiesta sia come prima casa sia come seconda casa ha fatto in modo che si collocassero immobili che erano invenduti da tempo", afferma Franco Domenino, consulente Tecnocasa. L’incremento di richieste ha portato interesse anche ai vicini comuni di Coazze e Valgioie. I prezzi sono contenuti e questo ha determinato anche la domanda da parte di chi ha budget bassi. A titolo di esempio un’abitazione di 120/130 mq con giardino circostante situata non nella immediata periferia, per intenderci a circa 2/3 km dal centro si acquista a 70 - 80 mila euro se da ristrutturaree a 120 – 130 mila € se già ristrutturato.

EMILIA ROMAGNA
In Emilia-Romagna si stanno registrando incrementi di vendite di soluzioni indipendenti in Valsamoggia e nell’appennino parmense. “Nella prima periferia di Bologna, in particolare nei comuni di Crespellano e Calcara situati nelle colline della provincia di Bologna, a cui il capoluogo emiliano è ben collegato. La possibilità di muoversi agevolmente ha stimolato soprattutto acquisti di prima casa", afferma Melissa Caputo, affiliata Tecnocasa di Valsamoggia. I prezzi sono decisamente accessibili e per una soluzione indipendente in campagna libera su 4 lati di 150 mq con 500-600 mq di giardino si spendono mediamente 150 mila € se da ristrutturare per arrivare anche a 400 mila € se già ristrutturata. Movimento anche nell’appenino parmense dove si sono segnalati aumenti di vendite di soluzioni indipendenti con spazi esterni a Traversetolo e Neviano. Per una soluzione di 180-200 mq con giardino da ristrutturare si spendono mediamente intorno a 120-150 mila €.

VENETO
Il Veneto offre molte opportunità di acquisto in campagna. Si spazia dalla Valpolicella, famosa per i vini e che attira proprio perché offre la possibilità di essere circondati da vigneti ai colli Euganei con le sue colline e suoi borghi storici ricchi di patrimonio artistico e culturale. Senza dimenticare le colline moreniche con la loro vicinanza al lago di Garda e alle piste ciclabili lungo quest’ultimo che piacciono sempre più a turisti italiani e stranieri. Infine, la Valdobbiadene, terra di prosecco e colli da due anni Patrimonio Unesco. Nella zona della Valpolicella, in modo particolare nei comuni di S. Ambrogio di Valpolicella, San Pietro in Cariano, Fumane, Marano di Valpolicella e Negrar, i rustici sono sempre stati molto richiesti, ancor più dopo il lockdown che ha portato ad un incremento delle richieste di tipologie con pertinenze esterne. I prezzi variano molto a seconda che l’immobile si trovi in zona urbana e quindi prossima ai servizi, oppure nelle zone collinari. Nel primo caso si può andare da 900 a 1100 € al mq per le soluzioni da ristrutturare fino a 2000 - 2200 € al mq per quelle già ristrutturate, nel secondo caso i valori scendono e si portano intorno a 600- 700 € al mq. Nelle campagne della Valpolicella, Pedemonte, Arbizzano, Negrar e limitrofi, per una soluzione di 100 mq, in buono stato si toccano 250-280 mila €, cifra superata se ci fossero pertinenze esterne. I costi di ristrutturazione di queste tipologie si aggirano tra 800 e 1000 € al mq.
Nell’entroterra veronese del lago di Garda, nei comuni di Costermano, Cavaion, Affi, Caprino e Rivoli Veronese la ricerca dei rustici è sempre stata molto attiva ed ha avuto un’ulteriore impennata dopo il lockdown e la spinta del superbonus. Il “sogno” di tutti è la soluzione indipendente sui quattro lati e con terreno circostante, meglio ancora se con vista lago ma l’offerta è molto scarsa, dopo la scorpacciata fatta da acquirenti tedeschi. Qui, i prezzi per soluzioni da ristrutturare possono andare da 40-50 mila € a 150 mila € (a seconda delle dimensioni). Siamo mediamente tra 400-500 € al mq, prezzi decisamente superati per le tipologie con vista lago. Non dobbiamo poi dimenticare che per queste tipologie pesano in modo importante i costi di ristrutturazione che partono da 1000-1200 € al mq dal momento che spesso richiedono materiali e caratteristiche costruttive specifiche.
Tra le colline moreniche il mercato dei rustici attira acquirenti di prima casa, coloro che sono interessati a realizzare strutture ricettive e gli stranieri (tedeschi in particolare). La ricerca si orienta nell’entroterra delle province di Verona, Mantova e Brescia in comuni come Monzambano e Ponti sul Mincio, Pozzolengo o la campagna e le zone collinari di Peschiera del Garda dove però il mercato non offre più molte opportunità perché le case sono state già vendute e ristrutturate nel decennio dal 2000 al 2010. La domanda si orienta su rustici da ristrutturare o in discreto stato, con almeno 1000 mq di terreno, in posizione panoramica e collinare. I valori possono oscillare da 750 a 1000 € al mq con i valori più alti per le soluzioni storiche in pietra, decisamente caratteristiche o se posizionate in zone vincolate dal punto di vista paesaggistico (come il Parco del Mincio) che potrebbero richiedere materiali particolari per la ristrutturazione.
Dopo il lockdown si è registrato un aumento di richiesta per rustici e case di campagna anche nei colli Euganei per i quali c’è un rinnovato interesse (dintorni di Teolo). Ad acquistarli, prevalentemente come seconda casa, ma negli ultimi tempi anche come residenza principale, sono persone residenti a Padova e alla ricerca di una soluzione indipendente in luoghi tranquilli. La caratteristica tipica è la pietra trachite e occorre segnalare che chi acquista una casa da ristrutturare nei colli Euganei deve rispettare determinati vincoli paesaggistici se effettua operazioni di recupero o di ricostruzione ex novo. I prezzi per una tipologia di almeno 1000 mq di terreno e 120 mq di immobile da ristrutturare partono almeno da 150 mila €. I costi di ristrutturazione possono andare da 1000 a 1400 € al mq.
Sostanzialmente stabile il mercato dei rustici nelle zone di Conegliano e di Valdobbiadene, dal 2019 Patrimonio Unesco. Le tipologie più richieste hanno metrature comprese tra 80 e 150 mq, possibilmente in buono stato e su cui investire mediamente da 120 a 180 mila €. Nella zona nord di Bassano in Valsugana sono tedeschi e vicentini ad animare il mercato. Una soluzione da ristrutturare costa da 30 a 70 mila €. Prezzi più alti nella zona del Prosecco di Conegliano e Valdobbiadene dove si scelgono, in particolare, le tipologie con terreno annesso sia con destinazione vinicola e quindi con vigneti sia con destinazione agricola. Questo vale sia per le zone di campagna, comprese tra Montebelluna e Bassano, sia per le zone collinari di Asolo, Montebelluna e Conegliano. Un buono usato si valuta intorno a 2500 € al mq. Stesse quotazioni si registrano nella zona panoramica dell’asolano e, in particolare, nel comune di Asolo. Molto bassa l’offerta di terreni da destinare a vigneti, ancor di più nella zona di Valdobbiadene, dove ci sono terreni con denominazione Doc. Questi ultimi possono arrivare a costare intorno a 50 € al mq contro una media di 15 € al mq per terreni senza denominazioni Doc. La zona pregiata ed unica del Cartizze a Valdobbiadene può arrivare ad avere terreni con un valore di 100-120 € al mq.

LOMBARDIA
Anche in Lombardia la ricerca dei rustici è aumentata dopo il lockdown e tra le zone interessate c’è sempre l’Oltrepò pavese. Interesse anche nelle campagne Bresciane e mantovane. "Nel territorio di Carpenedolo si segnalano acquisti di rustici, intesi come cascine padane, presenti nelle campagne circostanti ma anche nel paese - racconta Graziella Farina, affiliata Tecnocasa - Sono acquistati come prima casa ma l’introduzione del superbonus sta spingendo molti investitori ad acquistarli per poi ristrutturarli, ricavare porzioni di case e rivenderle". I prezzi sono molto contenuti e la vicinanza con il lago di Garda non dispiace a chi cerca la prima casa, quasi sempre residenti del posto. Una cascina in discreto stato in centro paese oscilla intorno a 400-800 € al mq. Nelle campagne ci sono rustici più grandi, anche centinaia di mq, con giardino circostante da 2000 mq. Da ristrutturare partono da 60-70 mila €. A Stradella il mercato dei rustici continua a registrare una buona domanda, soprattutto di chi cerca la prima casa e si sposta anche da Milano e Pavia. L’offerta è però contenuta e non è facile trovare questo tipo di immobili. I prezzi sono al momento stabili. Nel raggio di 10km da Stradella rustici e case indipendenti partono da 50 mila € (da ristrutturare) per arrivare a 150mila € (ristrutturati o di recente costruzione).

LIGURIA
Anche la Liguria offre possibilità di acquisto di rustici, nella Valpocevera dove si stanno indirizzando anche acquirenti di Genova che cercano soluzioni indipendenti a prezzi contenuti e l’entroterra imperiese. “Il mercato dei rustici nell’entroterra imperiese ha avuto un’esplosione dopo il primo lockdown. Infatti, in estate c’è stata una forte richiesta di queste tipologie concentrate soprattutto nei borghi storici di Cipressa, Costarainera, Lingueglietta e Civetta. Queste tipologie piacciono perché garantiscono indipendenza e sono dislocate a pochi chilometri dal mare", illustra l'esperto di Tecnocasa. Sono abitazioni tipiche in pietra e legno che, in passato, erano acquistate da tedeschi. Quest’anno, in modo particolare, hanno suscitato interesse di acquirenti provenienti dal Piemonte e dalla Lombardia e che desideravano una casa vacanza. Molti di quelli che hanno comprato questa tipologia come casa vacanza hanno espresso l’intenzione di metterla a reddito nei periodi in cui non sarà utilizzata. Non dimentichiamo, infatti, che lungo la costa si snoda una delle piste ciclabili più importanti del Paese che consente di fare cicloturismo. Si tratta della pista ciclabile che, correndo lungo l’ex tracciato ferroviario, collega San Lorenzo al mare ad Ospedaletti e che, secondo le previsioni, si prolungherà fino a Diano Marina. Un rustico di 100-150 mq in buono stato si aggira intorno a 200-250 mila € e può arrivare a 350 mila € se in ottimo stato. Mercato in spolvero quello dei rustici in Valpolcevera. Qui, metrature da 100 mq hanno prezzi minimi che partono da 30-40 mila €. Ristrutturate possono toccare anche 210-220 mila €.

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