A Milano è corsa al mattone: boom acquisti per investimento e prezzi galoppano anche in periferia

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Titta Ferraro

16 gennaio 2020 - 16:09

MILANO (Finanza.com)

Se a livello nazionale lil mattone italiano conferma la fase di stagnazione, con i dati Eurostat di oggi che vedono un calo dello 0,3% t/t nel 3° trimestre e +0,4% a/a rispetto al +4,1% medio sia nell'area dell'euro sia nell'UE, c'è una realtà che in questi anni continua a mostrare i muscoli con compravendite sempre più vivaci e prezzi in forte aumento. Parliamo di Milano che attira forte interesse soprattutto in ottica d'investimento. Oggi il colosso immobiliare Hines ha annunciato l'accordo per l'acquisto della Torre Velasca di Milano, uno tra i più celebri simboli architettonici della città. 

Più di un quarto degli acquisti è per investimento

Stando all'Osservatorio Immobiliare del Gruppo Tecnocasa il capoluogo meneghino segna nel primo semestre 2019 un +5,7% dei prezzi. Una crescita che va avanti ormai da tre anni, ossia dal primo semestre 2017. 

I tempi di vendita in città sono sempre più brevi: 87 giorni con una media delle grandi città di 122 giorni.

La domanda di abitazioni a Milano è concentrata sul bilocale che raccoglie il 45,1% delle richieste a conferma dell’attrattività che la città ha per gli investitori che si orientano soprattutto su monolocali e bilocali.  Il 27,4% degli acquisti su Milano sono per investimento.

Le periferie di Milano, rimarca l'Osservatorio di Tecnocasa, nel semestre hanno performato meglio delle zone semicentrali. Anche sul mercato delle locazioni la città è dinamica e segnala un aumento del 6,1% per i monolocali, del 4,2% per i bilocali e del 5,3% per i trilocali.

TREND PREZZI MILANO

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019 Isem

-6,9%

-5,5%

-1,7%

-0,1%

+3,5%

+8,4%

+5,7%

 

Verso scenario con carenza di immobili disponibili 

Nelle scorse settimane il report sul mercato immobiliare realizzato da FIMAA Milano Lodi Monza Brianza ha evidenziato un crollo dell’offerta di immobili  disponibile in città, -30,5% rispetto allo scorso anno, calo che conferma il rischio dell’esaurimento dello stock disponibile nel giro di pochi anni anni. 

 

 

L'analisi delle macroaeree della città 

La macroarea centrale di Milano ha segnalato una crescita del 10,9%.  Mercato decisamente dinamico nella zona di Porta Genova, viale Coni Zugna, Solari, Savona e Tortona. Non lontano in corso San Gottardo il mercato è animato soprattutto dagli studenti della Bocconi che scelgono questa zona per la vicinanza all’ateneo. Bene anche la zona di Porta Romana dove aumentano gli investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Il centro di Milano poi attira anche acquirenti alla ricerca di immobili di prestigio.

La macoraea di Stazione Centrale – Gioia – Fulvio testi registra un incremento del 6,8%.  Gli incrementi di prezzo hanno interessato soprattutto i quartieri periferici dove hanno acquistato giovani. Tra i quartieri interessati quello di Turro – Gorla, zona periferica di Milano dove, negli ultimi mesi, si registra un target giovane, spesso arriva da altre regioni. Acquistano anche investitori che mettono a reddito l’immobile. In via Bertelli e via Tofane si arriva anche a 3500 € al mq per soluzioni in buono stato. In crescita le quotazioni alla Bicocca. Ad acquistare sono sia investitori che affittano agli studenti e ai lavoratori fuori sede  sia giovani coppie spesso aiutati dai genitori. Valori in aumento anche nella zona di  Cagliero – Stazione Centrale. Numerosi i  piccoli tagli acquistati da investitori che si concentrano soprattutto in via Sammartini e via Gioia e via Ponte Seveso. Investono cifre inferiori a 100 mila € e destinano l’immobile ad affitti turistici.  Interessante movimento in via Pirelli, in particolare nel tratto compreso tra via  Gioia e via Fara,  dove vanno avanti diversi interventi di recupero.  La presenza di numerose aziende soprattutto nell’area di Fabio Filzi determina una buona domanda di immobili in affitto.  Per un bilocale si spendono intorno a 800 € al mese.

In aumento del 6,6% i valori della macroarea di Vercelli – Lorenteggio grazie all’ andamento dei prezzi nei quartieri di Lorenteggio – Frattini e Tolstoj dove il mercato è mosso prevalentemente da acquisti di prima casa. L’arrivo della metropolitana sta influendo solo parzialmente sul rialzo dei prezzi. Positivo anche il mercato delle locazioni: c’è domanda da parte di lavoratori fuori sede (non lontano ci sono l’Oreal, Vodafone) e la domanda è sempre più per immobili arredati e per periodi non superiori a 18 mesi. Mercato positivo anche a Baggio con un mercato decisamente dinamico, alimentato da persone che hanno lasciato immobili in affitto per acquistare ricorrendo al credito. Quasi sempre si tratta di acquirenti che hanno sempre vissuto in zona.

L’incremento dei valori nella macroarea di Bovisa – Sempione è del 6,1%. Nella prima parte del 2019 nella zona di via Carlo Farini si registra un aumento dei valori immobiliari: le motivazioni sono la bassa offerta di case in vendita nel quartiere Isola e le aspettative legate alla riqualificazione dello Scalo Farini. Bene anche Bovisa (dove si segnala anche il recupero della Goccia), Maciachini e Dergano: acquistano anche investitori visto che potrebbero avere possibilità di rivalutazione futura essendo non lontani dallo Scalo Farini e con prezzi contenuti. A Bovisa incide anche la presenza dell’università con acquisti da parte dei genitori. Prezzi in crescita anche a Niguarda in seguito ad una domanda vivace alimentata soprattutto da potenziali acquirenti già residenti nel quartiere. Tanti i giovani under 30 che realizzano il primo acquisto orientandosi su bilocali da 150 mila €. Presenti anche investitori grazie alla presenza dell’Ospedale Niguarda che determina anche richieste di acquisto da parte di personale medico. Positivo poi il trend nella zona di piazza Firenze ed Espinasse – Varesina – Certosa – Accursio- Monteceneri, nella prima parte del 2019, si registra un aumento dei prezzi dovuto ad una domanda vivace sia di prima casa sia di casa acquistata per investimento. In queste zone ha inciso il completamento della linea lilla anni fa e ora anche l’arrivo del consolato americano e la riqualificazione dello Scalo Farini.

+5,4% l’incremento degli immobili nella zona di Lodi - Corsica. Qui incidono le aspettative legate alla riqualifcazione dello Scalo di Porta Romana oltre che le aspettative legate alle olimpiadi Invernali che prevedono qui la nascita del Villaggio Olimpico che ospiterà gli atleti e che post evento dovrebbe essere riconvertito in studentato. Bene la zona di corso Lodi dove non lontano si è insediata la Fondazione Prada anni fa e da poco  Fastweb nella sede di Symbiosis. Si registra anche una buona domanda di spazi direzionali e terziari.

+4,9% le quotazioni degli immobili nella zona di Città Studi  - Indipendenza dove si segnala un recupero in particolare nelle zone periferiche. Si segnala un mercato dinamico a Lambrate,  nel quartiere piazza Udine – quartiere Feltre. L’aumento è da attribuire alla maggiore domanda e alla minore offerta che hanno velocizzato anche i tempi di vendita. Si compravendono prevalentemente prima casa, quasi sempre acquisti migliorativi di tagli medio grandi. Bene anche quartiere Adriano soprattutto in seguito al completamento della nuove sede della Siemens.

Navigli  - Famagosta mette a segno un aumento di valore del 2,6%. Fermento in zona Barona – Santa Rita Tra i motivi dell’aumento, la domanda di acquirenti di prima casa e investitori che non riescono ad accedere al mercato immobiliare dei Navigli, decisamente più costoso. Soffermandoci in particolare su via Watt, il mercato immobiliare è vivace e costituito sia da investitori che decidono di mettere a reddito l’immobile e sia da genitori di studenti delle  vicine università e scuole Iulm, Bocconi e Naba.  Buon andamento anche per la zona di Tibaldi  - San Gottardo – Cermenate dove si registra una buona  tenuta dei tagli piccoli (bilocali e monolocali), particolarmente richiesti dagli investitori.

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